“你看到的熱，不一定是真的熱。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂6月29日發布《2018年下半年房地產市場展望》時解讀，上半年中國房地產市場虛假繁榮，表面上看起來熱鬧，實際內涵并不熱，整體市場仍以“穩”為主，甚至出現穩中有落的態勢。
從鏈家監測的16個重點城市來看，2018年前5月二手房成交量環比增長21.8%，不同城市間出現漲跌互現的分化趨勢。其中，北京、深圳等前期調控力度大的城市市場在平穩修復；西安、沈陽、重慶等政策環境相對寬松的弱二線市場有所升溫；而上海、成都等前期調控徹底或經歷多輪加碼城市市場出現降溫。
“市場升溫明顯的城市大多指向人才引進政策和新房限價政策的實施。”許小樂分析，在地方限購、限貸、限價等高強度的管制型政策下，放人才引進突破口，會引發“激化現象”，加之新房限價迫使一二手價格倒掛，導致市場供需結構扭曲，進而會傷害未來市場供求關系。
自2017年以來，全國20余城市與地區發布引進人才新政，政策的核心內容包括落戶放寬、購房補貼、放開樓市限購等。特別是甘肅蘭州取消三個偏遠區域的住房限購政策，且限購區域購房放寬至不再需要提供社保和納稅證明，被視為樓市松綁第一彈。“引進人才”還是“政策松綁”爭論因此而起。且不管城市既定發展節奏如何，當地樓市確實在需求猛增的大背景下演出風生水起。
一邊是人才涌入帶來旺盛需求，一邊是樓市限價倒逼新房如“白菜”。
西安、長沙、成都、南京等多城市在面對如潮的購房人群時，不得不采取“搖號”購房政策。萬人搶房、中簽率個位數、資金凍結超百億等市場新聞不絕于耳。以致于湖南黨報公開批評長沙樓市亂象，“一座被房價綁架的城市，四處‘搶人’又有何用？”這可能是長沙樓市即將面臨的轉折點，也同樣可能是諸多“搶人”城市共同面臨的轉折點。
“上半年過度管制值得反思與警惕，下半年整體樓市政策仍將維持偏緊態勢。”許小樂預測，首先，去庫存政策將會宣告終結；其次，多城市可能跟進禁止企業購房的補漏洞行為；第三，人才引進政策與購房資質相脫鉤可能會在更多城市實現；最后，限價政策可能會逐步退出。基于市場穩定、居民購房杠桿率得到有效控制、長效機制建立等三大因素準備的尚不充分，行政手段退出樓市仍不具條件。
如果說上半年中國整體樓市談不上“熱”，那么下半年可能將更為趨弱。許小樂總結，“特別是在首套房貸款利率上行的背景下，房地產市場沒有大幅升溫的理由。”
