本文由中國地產基金十強企業瑞威資本旗下不動產金融研究院供稿，僅對城市更新中的工業遺產保護方向做基本研判，不作為投資建議。瑞威資本，一家專注于不動產投資的創新型資產管理公司。
隨著城市更新的推進，工遺保護進入人們的視野，其重要性日漸顯露。工業遺產記錄著一個城市的發展足跡，承載著歷史記憶，它的保護對整體城市的更新有著極大的推動作用。
什么是城市更新?多數人認為的城市更新就是對不適合現代化城市生活的區域進行再開發或是整治，卻忽略了另一種重要的方法——保護。保護對于城市結構的改變是最小的，對于環境的能耗也最低，是一種預防性的措施，適用于歷史城市和歷史街區，它是對城市更新整體的修補，使其更加完善，適合特殊城市的發展。工業遺產是歷史城市和歷史街區的一部分，雖然比起中國幾千年的農耕文明和豐厚的文化遺產來說，它存在的時間太短了，但這并不妨礙它對我們社會產生的巨大的影響。
瑞威資本認為：工業遺產保護的是空間，保護是歷史記憶，它有許多的發展和改善方向。其中，主題博物館、商務博覽會、娛樂休憩區和創意藝術園是幾大主要方向。但不論是那一方向，或者是多種開發模式的結合，它對所在城市的整體更新都有著巨大的推動作用。
1.1 推動現代化進程，發展新行業，增加收入
傳統的工業用地，常常具有較高的景觀再利用價值，作為在城市中有一定歷史的建筑或者地區，工業遺址被加入保護項目后，經過一定的保護性整改，可以變成一個著名的工業旅游景點。德國魯克區曾經是世界最大的工業區之一，經過上世紀五六十年代逆工業化帶來的打擊，魯爾區工廠倒閉，環境污染嚴重，并在90年代開始進行工業遺址的保護。如今的魯克區已經擁有了“歐洲文化首都”的贊譽，是一個成熟的工業旅游線路，主要采用博物館，公共休閑空間和公共商業體三種模式，每年接待約350萬游客，帶來過億的旅游收入，同時解決了數百人的就業。
1.2 改善環境，充分利用物質資源，帶動周邊區域的發展
工業遺址所屬區域包括的不僅僅是其生產所用的工廠，還包括周圍的服務住房和原材料精制區等等，擁有著豐富的物質資源和歷史文化資源。例如北京的焦化廠工業遺址項目。原焦化廠是中國迄今為止最大的焦化污染地，土壤受到嚴重的化學污染，其中物質均對人體有害。此項目總共規劃用地是147.3平方公里，通過主要的生產工藝流程將辦公建筑，服務用房，工業廠房和倉儲房等建筑串接起來，成為一個整體，形成四條游覽線，并使用熱解技術對污染地進行污染治理，但對焦煉過程中最重要的環節進行了完整的保護。設計師們又通過具體規劃方案的適當調整，將原有鐵路改造成步行道和觀光火車線，高架步行廊道將三個區域聯系起來，同時延伸至周邊的城市建設區域。隨著焦化廠旅游線路的完成，周邊的小區、學校、購物中心、酒店、寫字樓等也相繼動工，相信未來這一片將成為良好發展的旅游區域。
1.3 承載城市的記憶，成為一座城市的文化標志，保留歷史文物
文化遺址是一個城市發展中不可避免遺留下來的“鄉愁”，它不僅存在于老人的記憶中，重要的是其中包含的意義和給后世的警醒。英國是工業生產的搖籃，工業革命不僅給世界帶來了巨大而深遠的影響，也給英國留下了巨大的財富。二戰結束后，隨著工業保護的觀念漸濃，英國學者們提出了“工業考古學”這個概念，很快得到了專業機構的認可。經過幾十年的開發，世界第一座鐵橋所在的鐵橋谷及其周圍的建筑得到了有效地開發保護，改造成了10座不同的博物館。工業革命時期的遺跡和遺物都被很好的保留了下來，留存在博物館中，由工作人員給每年來參觀的50多萬人講解他們輝煌的過去。
工遺保護之路任重而道遠
隨著城市的發展，工遺保護已經逐漸進入大眾視野，其重要性也普遍為人所知，越來越多的城市加入工業遺產保護的隊伍。但由于沒有完全成熟的參照樣本，我國的工業遺產保護還存在著明顯的缺陷，主要在政府支持和項目本身。在未來我們也應該有對應的措施彌補這些不足以達到我們期望的發展趨勢。
2.1 目前的工遺保護項目多數存在碎片化和自發性
我國的工遺保護缺少統籌，顯得人性化不足，缺少利益相關化的生態空間集合。在空間上，工遺保護應該保護的不應該是單單的一個建筑，應該延伸拓展到整個街區甚至是城區。在瑞威看來，整體性發展是城市更新中普遍存在的需求，也是普遍存在的漏洞，系統思考和發展規劃，保證此區域的可持續發展戰略和空間結構，打造未來可生活、可發展、可工作、可休閑、可創意的生活圈是城市更新要達到的目的。
2.2 由于主流趨勢的影響，工遺保護項目的發展運營趨向單一化
現在的工遺保護項目大都轉變成以辦公為主的商區，過度的商業化使得其原有的工業化特色難以在改造后保留下來。在功能上，工遺保護的區域應該向多元化發展，單一功能并不適用日漸發展的城市文化。瑞威認為，信息化和網絡化是未來發展的必然趨勢，未來的工遺保護無法脫離這兩個大方向進行發展，經營商也必須適應這樣的未來的變化節奏。未來是無限可能的、多元化的、智能化的，不管是工遺保護還是其他的城市更新項目，在運營上，應該是一個長期建設，趨向于網絡化、生活化發展。不管是對建筑物的拆除還是整修都要有意義，建立全面的網絡化信息平臺，全系普查，在不妨礙城市發展的情況下，保證每一段歷史記憶被完整的保留下來，是工遺保護最終的目的。
2.3 部分工遺保護項目缺少政府響應的政策支持
不管是因為政府很難給予支持或是沒有給予足夠的重視，缺少政策支持的工遺保護項目更多的是短期化和投機化而缺乏長期戰略，長期的發展無法保證。在未來不管是工遺保護還是所有的城市更新項目都應該有完整的政策支持，政府在城市更新項目中應該扮演引導者的角色，其中包括在項目實施前對開發商的挑選，項目實施中無論是在土地使用還是建設方面對開發者的支持，還有對于整體的監督，保證該項保護改造是真正有益于工業遺產和城市發展的改造。
瑞威資本認為：在城市更新的過程中，受多種因素影響，容易造成對工業遺址的破壞，可能切斷城市文化，影響可持續發展。如何在城市更新的過程中做到工遺保護，使得現代化和歷史平衡發展，是一個值得設計者們和城市管理者深度思考的問題。
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