湖北日報全媒記者 張陽春
房地產高壓調控下，銀行紛紛收緊開發貸款錢袋子，甚至對個人購房按揭大幅提高門檻。與此形成鮮明對比的是，銀行開始擁抱住房租賃市場。
武漢市住房保障和房屋管理局透露，目前在漢銀行機構已經投放各類住房租賃貸款3億元，為處于發展“風口”的租賃市場注入了“推進劑”。
缺錢，困擾長租公寓
“這是一個很花錢的行業。”3月29日，武漢吉家江寓創始人兼CEO田德鑫對湖北日報全媒記者說。
吉家江寓和市場上大多數長租公寓運營模式一樣，從一個個私人業主手上租下住宅，再進行高度標準化的裝修，然后一間間租給年輕的租客們。從2016年底創業到現在，短短一年多時間，吉家江寓成為了湖北省最大的長租公寓運營商，管理著1.47萬間出租公寓。
向業主支付租金，再花錢裝修改造，加上管理成本，長租公寓利潤率也就10%至15%。這決定了長租公寓是一個“前期投入大，回收周期長”的行業。
雖然在起步時就拿到了1億元投資，但現在困擾田德鑫最大的問題還是資金。眼下，他主要精力放在尋求各種融資方面。
他表示，長租公寓資金痛點主要來自兩方面：一是自我造血難以支持持續擴張，租賃市場是一片廣闊的“藍海”，市場占有率最高的品牌也不超過2%份額，要想鞏固擴大行業影響力，就必須不斷投資進行擴張；二是市場主體以小微企業為主，60%的企業擁有公寓1000間以下，經營規模小而且成立時間較短，難以獲得傳統銀行信貸的青睞。
龍湖地產旗下的武漢冠寓財務總監祝偉也表示，很多長租公寓運營公司本質上就是“二房東”，屬于輕資產模式，沒有抵押物，傳統模式下難以融資。
而且，市場上還有一些公寓企業，采取自己開發或購置持有的模式，投資回報期長達20年至30年，對資金有著更強烈的渴望。
銀行，看好住房租賃
隨著國家政策的大力支持，以及潛在風險的有效化解，銀行逐漸看好住房租賃行業。此外，該行業也有著自身獨有的優勢，那就是長時間穩定可靠的租金收入。
建設銀行湖北省分行與武漢市住房保障和房屋管理局合作推出了武漢市住房租賃交易平臺，做到了在線核驗房源、在線租賃備案、在線合同備案。在平臺的支撐下，建行推出了系列針對住房租賃企業的貸款產品，包括住房租賃購買貸款、住房租賃抵押貸款、住房租賃應收賬款質押貸款、住房租賃經營貸款等，為企業自建租賃住房、購買租賃房源、支付房東租金、改造裝修、日常運營等各個環節的資金需求提供資金支持。
建行湖北省分行副行長楊軍介紹說，致力于培育長租公寓運營企業，建行在武漢已為40多家租賃企業提供綜合金融服務方案。吉家江寓不久前就獲得了建行3000萬元的貸款支持，成為我省第一家獲得大額銀行貸款的長租公寓運營企業。
針對該行業中的小微企業，建行還推出了純信用的小微企業租賃經營貸款，為住房裝修改造、家具家電購置、日常經營提供資金支持，可以線上申請、隨借隨還。通過這一產品，武漢鋒芒橙果公寓去年獲得200萬元貸款授信。
市場中還有部分企業采取的是重資產模式，自建或者收購住房進行租賃經營。對此，工商銀行、交通銀行等銀行也在漢推出了“購置租賃住房+運營”“建設租賃住房+運營”等信貸產品，最長年限20年，很好地匹配了租賃企業的投資經營過程。
緩解痛點，“租購并舉”加速落地
常見模式下，住房租賃運營企業一頭連著個人房東，一頭連著租客。個人房東希望一次性拿到一個季度或者更長時間的租金，租客則往往希望房租一月一付。面對這樣的需求，銀行業開動腦筋，作出了回應。
一些長租公寓與百度錢包、京東白條等互聯網金融平臺合作，為租客提供租金分期服務。據了解，這樣的平臺年利率高達12%左右，市場普遍難以承受。
建設銀行基于住房租賃平臺推出按居貸，租客可以申請貸款一次性支付長時間房租，期限最長10年，額度最高100萬元，利率比同期個人住房按揭貸款優惠。
個人房東也可以找銀行貸款。民生銀行武漢分行網絡金融部總經理解云峰介紹說，該行針對個人房東推出有業主貸，業主以租金收入作為還款來源，申請個人貸款。
銀行還在積極介入資產證券化、發債等金融創新業務，為住房租賃市場供血。一大型銀行投行部人士介紹，長租公寓擁有穩定且較高的出租率和租金利潤，可將租金收益權作為可融資資產，進行資產證券化融資。國內魔方公寓、新派公寓等企業均已通過此種方式獲得融資，武漢吉家江寓預計今年5月有望通過發行債券獲得億元以上的融資。
發展住房租賃市場，已成為我國一項長期政策。華中師范大學房地產發展研究中心研究員陳立中表示，房地產市場開始進入后開發時代，租賃業務對于企業來說是一場“長跑”，金融機構的積極介入，能有效解決行業發展的痛點，加速“租購并舉”政策落地。
