【問題提出】
衡陽市蒸湘區紅湘街道衡祁社區某大型小區居民向筆者咨詢稱：他們現在居住的小區現在處于無業主委員會的期間，但是近期又聽說小區業委會要求更換“管家”，并與新的物管公司簽訂了物業管理合同，這讓他們很奇怪，明明業委會到期沒有進行換屆，怎么出了個莫名組織還代表他們簽訂了合同，經過了解原來是前任的業主委員會主任在任期屆滿前私自與新物管公司簽訂管理合同，業委會公章也是他私自加蓋。他們曾試圖找原業委會相關人員詢問情況，他們均表示不知道這個合同的事情。我們想向社區法律顧問咨詢：原業委會主任私自和新的物管公司簽訂合同有效嗎？如果真的簽訂了這樣的合同，我們該如何維護自身的權益？
【聚焦分析】
本案所涉與新的物管公司簽訂管理服務合同雖然是原業主委員會主任擅自簽訂的，但往往牽涉到小區全體業主的切身權益，衡陽市蒸湘區紅湘街道衡祁社區法律顧問，湖南君杰律師事務所許小軍律師認為，在未經業主共同決定的情況下，物業服務合同雖已經成立，但因存在一定的瑕疵，致使合同不能產生法律效力，故合同效力處于不確定狀態，即為效力待定合同。業主委員會只是業主大會的執行機構，業主大會才是代表全體業主利益的權利機構。業主委員會可以代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同，即業主委員會處于一種類似于代理人的地位，其是否有代表簽約權則要看其是否獲得業主大會的授權。在是否獲得業主大會授權的情況下，物業服務合同實際上處于效力待定的狀態。如果此時該物業服務合同取得業主大會或者專有部分占建筑物總面積過半數且占總人數半數以上的業主追認，物業服務合同才具備了生效要件；未經法定比例的業主追認的，則物業服務合同無效。
另根據《物業管理條例》第十一條規定了經小區業主共同決定可以解聘物業服務企業、選舉業主委員會或者更換業主委員會成員以及做出有關共有和共同管理權利的其他重大事項。《物業管理條例》第十二條規定：“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”故此，業主如果認為擅自簽訂合同的行為損害了其利益，完全可以通過法律途徑維護自身權利。（文/湖南君杰律師事務所許小軍）
