邱一恒法官做客市民有約欄目
□楚天都市報(bào)極目新聞?dòng)浾?邱睦 通訊員 宋子文 實(shí)習(xí)生 段玉枝 羅裕琛 羅萌瑤 攝影：楚天都市報(bào)極目新聞?dòng)浾?鄒斌
“《武漢市住房租賃條例》是為了適應(yīng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展需求應(yīng)運(yùn)而生，它的實(shí)施對(duì)租戶、房東乃至整個(gè)租賃市場(chǎng)均有積極作用?！蔽錆h市武昌區(qū)人民法院民一庭法官邱一恒說。
9月6日下午3時(shí)，楚天都市報(bào)首場(chǎng)極目新聞市民有約·法治大講堂欄目正式開講。在一個(gè)小時(shí)的時(shí)間里，邱一恒法官不僅為廣大網(wǎng)友解讀了武漢市最近實(shí)施的《武漢市住房租賃條例》，還接聽了不少市民來電，為他們解答生活中遇到的住房租賃方面的問題。
“我平時(shí)審理的房屋租賃合同糾紛案件主要有五種類型。”邱一恒法官介紹，這五種類型包括：租金及押金糾紛、轉(zhuǎn)租糾紛、單方解除合同糾紛、維修責(zé)任糾紛、騰退及占有使用費(fèi)糾紛。
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出租“兇宅”，房東應(yīng)提前告知租戶
最近，大學(xué)畢業(yè)不久的孫小姐遇到了糟心事。孫小姐2023年大學(xué)畢業(yè)，在武漢找到了一份頗不錯(cuò)的工作，于是在武漢租了一套房子。“我準(zhǔn)備租3年。”孫小姐介紹，她覺得房子不錯(cuò)，就付了一年半的房費(fèi)。令她意想不到的是，今年8月，她與鄰居聊天得知，這間房子曾發(fā)生過非正常死亡?！斑@件事，房東從來沒有跟我提起。我想退租，房東說什么都不同意。”孫小姐來電咨詢法官她該怎么辦。
“你確實(shí)有權(quán)向房東提起解除租賃合同的要求。”邱一恒法官表示，根據(jù)我國(guó)傳統(tǒng)的民風(fēng)民俗及公眾的一般心理，房屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡事件致使民眾在正常交易情形下通常不愿購買或租住的房屋，一般可以被認(rèn)定為“兇宅”?！斑@雖然不是一個(gè)法律概念，但確為社會(huì)傳統(tǒng)遺留下來的一種善良無害的風(fēng)俗?！鼻褚缓惴ü僬J(rèn)為，這種在民間普遍存在的民風(fēng)民俗不違背法律強(qiáng)制性規(guī)范，可以認(rèn)定為民法上的“公序良俗”，應(yīng)受法律保護(hù)。
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第八條“民事主體從事民事活動(dòng)，不得違反法律，不得違背公序良俗”、第五百零九條第二款“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠信原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助、保密等義務(wù)”，“如果出租屋內(nèi)發(fā)生過非正常死亡，房東是有義務(wù)在達(dá)成住房出租合意之前，明確告訴租戶的?！焙炗喿赓U合同時(shí)，出租人未遵循誠信原則告知承租人房屋里發(fā)生過非正常死亡的，繼續(xù)按原條件履行租賃合同明顯對(duì)承租人不利，承租人可先與出租人協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依據(jù)租賃合同爭(zhēng)議條款請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。
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合租住房，租戶有權(quán)使用公共部分
“請(qǐng)問法官，您認(rèn)為房東的說法對(duì)嗎？”2024年7月，劉先生向房東租了一間臥室居住，“房屋是兩室一廳，我與房東一起居住。”8月份的時(shí)候，劉先生想下廚給自己改善一下伙食，卻遭到了房東的拒絕，“房東對(duì)我說，他只是將一間臥室租給我，因此我無權(quán)使用廚房。”
“您的這個(gè)問題涉及房屋的合租問題?！鼻褚缓惴ü俳忉專^合租，就是指至少兩人一起租住一間或一套住房，是租賃行業(yè)的新業(yè)態(tài)。因存在合租人的不確定性、共用空間及水、電、暖、物業(yè)費(fèi)等的分擔(dān)問題，因此，對(duì)合租人的選擇及費(fèi)用的分擔(dān)應(yīng)在租賃合同中明確約定。
“具體到此種情況，需要看雙方簽訂的租賃合同是否明確約定用途及使用范圍。”邱一恒法官表示，如果租賃合同未明確約定承租人無權(quán)使用廚房，就可以依據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第五百一十一條第五項(xiàng)：“當(dāng)事人就有關(guān)合同內(nèi)容約定不明確，依據(jù)前條規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：(五)履行方式不明確的，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式履行”。
“承租人租賃涉案房屋是出于居住目的，雖其租住的房屋為單元房中的一個(gè)房間，但衛(wèi)生間、廚房等公共部位屬于房子的基本功能，不允許承租人共用該部分空間會(huì)影響承租人合理使用租賃房屋。”
邱一恒法官建議，雙方應(yīng)當(dāng)本著誠實(shí)信用的原則，按照有利于實(shí)現(xiàn)合同目的的方式協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可依據(jù)租賃合同爭(zhēng)議條款請(qǐng)求人民法院或者仲裁機(jī)構(gòu)變更或者解除合同。
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出租房被法院強(qiáng)拍，租戶可向房東索賠
“法院要強(qiáng)拍我的租房，我該怎么辦？”2023年11月，襄陽的朱女士來武漢做生意，承租了一套房，考慮到生意周期較長(zhǎng)，朱女士便將兩年房租一次性付清。2024年9月3日，法院工作人員突然找上門來。原來，房東因欠外債不知所終，房子作為抵押物將被法院依法拍賣。朱女士焦急地給房東打電話，對(duì)方電話卻一直處于占線狀態(tài)。無奈之下，孫女士便撥打了市民有約·法治大講堂的咨詢電話，尋求解決辦法。
“首先，您有義務(wù)配合法院依法拍賣的工作。”邱一恒法官解釋，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第十四條：“租賃房屋在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持?！?/p>
但租賃房屋具有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的”，承租人無權(quán)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同。
同時(shí)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》第七百二十四條第一項(xiàng)：“有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押”。簽訂房屋租賃合同時(shí)，出租人未告知承租人房屋已抵押的事實(shí)，則對(duì)合同無法繼續(xù)履行明顯存在過錯(cuò)，承租人有權(quán)解除租賃合同，并要求房東支付剩余租金和違約金。
【法官寄語】
房屋租賃是引發(fā)糾紛的高發(fā)領(lǐng)域，租客作為租賃關(guān)系中相對(duì)弱勢(shì)的一方，面對(duì)部分無理房東拒絕維修設(shè)施設(shè)備、“提燈定損”沒收押金、產(chǎn)權(quán)糾紛讓租客搬離等情形，往往因?yàn)槿鄙傧嚓P(guān)知識(shí)難以維權(quán)。那么，除了在糾紛產(chǎn)生后通過法律途徑維護(hù)權(quán)利，如何在租房時(shí)盡量避免糾紛的發(fā)生？我們可以多注意以下幾點(diǎn)。
第一，要簽訂正式的租賃合同，并確保合同內(nèi)容詳盡、明確，包括租賃期限、租金、押金、維修責(zé)任、違約責(zé)任等重要條款。另外，簽訂合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)要求房東提供房屋的產(chǎn)權(quán)信息，避免租賃到非法建筑或有產(chǎn)權(quán)糾紛的房屋；同時(shí)，房東和租客應(yīng)互相提供身份證信息，并保留相關(guān)證據(jù)，以防止日后發(fā)生糾紛。
第二，要實(shí)地查看房屋。一是要考察房屋周邊生活環(huán)境和配套設(shè)施，包括交通、購物、醫(yī)療、就學(xué)等方面是否便利，能否滿足日常需求。二是檢查房屋的質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)、電路、燃?xì)獾确矫?，確保不存在安全隱患，對(duì)于存在隱患的房屋，應(yīng)當(dāng)要求房東進(jìn)行維修。三是檢查房屋內(nèi)的生活設(shè)施是否齊全，交接的設(shè)施設(shè)備是否完好能夠正常使用，房東留在租賃房?jī)?nèi)不能使用的設(shè)備要注明清楚，防止以后產(chǎn)生糾紛。
第三，要量力而行選擇合適住房。租賃房屋應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的經(jīng)濟(jì)能力，合理選擇租金價(jià)格及繳納方式合適的房屋。了解并確認(rèn)押金金額和退還方式，避免因押金問題產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛。同時(shí)容易忽略的是，還需明確租金以外的其他費(fèi)用承擔(dān)方式，如水電費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)等。
第四，要注意租房的特別需求，比如寵物問題、停車問題、群租問題等，租客有特別要求的應(yīng)當(dāng)提前跟房東協(xié)商，并將協(xié)商一致的意見落實(shí)到合同中，以免在承租后發(fā)現(xiàn)房屋不適宜居住而產(chǎn)生提前解除合同的糾紛。
總之，房屋租賃涉及多方面問題，房東和租客均應(yīng)明晰各自權(quán)責(zé)，樹立證據(jù)意識(shí)，防患于未然。在出現(xiàn)爭(zhēng)議時(shí)，雙方應(yīng)保持有效溝通，在法律框架內(nèi)解決糾紛。
