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　　物業服務關系到千家萬戶，物業連著民生，也備受市民關注。8月29日，蕪湖市住建局公布《蕪湖市住宅小區物業管理條例》（征求意見稿）（以下簡稱《條例》），面向社會公眾公開征求意見，進一步規范物業管理活動，提升全市住宅小區物業服務水平。
　　頂層設計
　　為物業服務管理工作提供實操法規依據
　　2022年年初，蕪湖在全市范圍內開展住宅小區物業問題大排查、大整治、大提升專項攻堅行動，專項行動開展以來，蕪湖市上下聯動，全力推進物業整治提升進展，全市多部門聯動，強化齊抓共管，不少住宅小區物業整治工作初顯成效。
　　在全市開展物業整治專項行動中，如何完善機制，促進依法依規監管仍然存在薄弱環節。如何進一步加強頂層設計，加快推進住宅物業管理立法工作，市住建局相關負責部門一直在推進《蕪湖市住宅小區物業管理條例》起草工作。
　　據介紹，《條例》是在省物業管理條例基礎上，結合蕪湖本地實際，同時吸納外地先進管理經驗而起草，《條例》的制定也將為蕪湖市物業管理工作提供操作性更強、剛性更強的法律依據。
　　《條例》明確了業委會成員履職負面清單
　　在業主組織章節，《條例》規定首次業主大會籌備組由業主代表和建設單位、街道辦事處（鎮人民政府）、居（村）民委員會代表等人員組成，其中業主代表由居（村）民委員會組織業主推薦產生，人數比例不低于二分之一。籌備組組長由街道辦事處（鎮人民政府）或者居（村）民委員會代表擔任。建設單位未派員參加籌備組的，不影響籌備組的成立。
　　首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。業主委員會由五至十一名委員組成，組成人數為單數。候補委員人數按照不超過委員人數確定。業主委員會委員出現空缺時，由候補委員按照得票多少依次遞補。暫時無法成立業主自治組織的，居（村）民委員會應當在街道辦事處（鎮人民政府）指導下成立物業管理委員會，代行業主委員會職責。
　　《條例》明確了業委會成員履職負面清單，規定業主委員會成員不得有未經業主大會授權與物業服務人簽訂、修改或解除物業服務合同等9項行為。
　　物業服務合同
　　可以約定物業服務履約保證金
　　在物業服務和使用維護規定中，《條例》中規定，物業服務合同可以約定物業服務履約保證金，用于保證物業服務人依法依約履行合同和退出物業管理區域時履行移交檔案資料、服務用房和設施設備等交接義務。
　　《條例》明確規定，物業服務人不得違反物業服務合同減少物業服務事項、降低物業服務標準，不得采取中斷供水、供電、供氣、供熱或者限制業主及其車輛出入等方式催收物業服務費，以及不得擅自處分屬于業主的物業共有部分、共用設施設備的所有權或者使用權等。
　　另據了解，《條例》要求物業服務人應當將物業服務合同的主要條款、上一年度物業服務合同履行及物業服務項目收支情況、本年度物業服務項目收支預算，以及公共收益等信息，要在物業管理區域內顯著位置公告，并且可以通過互聯網方式告知。
　　人防工程
　　平時用作停車位的應當向全體業主開放
　　《條例》在物業使用禁止行為中，對物業管理區域內禁止行為也做了詳細規定，如違章建筑；裝修過程中擅自變動房屋主體、承重結構；未經批準改變房屋用途或者將車庫、儲物間等配套設施改為住宅或生產經營場所；違反規定飼養大型犬、烈性犬、家禽、家畜等動物；在走道、樓梯間、安全出口等公共區域私拉電線或者在住宅室內為電動車充電等。
　　在有關車位、車庫的使用規定中，《條例》規定建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后，方能出售、出租或附贈車位、車庫。物業管理區域內有空閑車位、車庫，業主、物業使用人要求承租的，建設單位不得拒絕出租。
　　物業管理區域內依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，應當向全體業主開放，建設單位不得將停車位出售、附贈或者以長期租賃的形式變相買賣。
　　專項維修資金
　　緊急使用可不經業主共同決定
　　利用共有部分從事經營活動產生的收入，扣除合理成本之后，屬于業主共有。公共收益應當單獨分類列賬，每半年公布一次收支情況。業主委員會或物業管理委員會應當定期委托專業機構對公共收益進行審計，并將審計結果向全體業主公告。
　　《條例》對專項維修資金緊急使用制度也做了詳細規定，如在發生電梯故障、消防設施損壞、樓體外立面存在脫落危險等危及房屋和人身財產安全的緊急情形，需要立即進行維修和更新的，維修方案經業主委員會審核，并經所在地的街道辦事處（鎮人民政府）確認后，可以不經業主共同決定，直接申請使用專項維修資金。
　　違反規定行為將被嚴懲
　　《條例》中，針對建設單位、物業服務人員、業委會成員以及業主等在履行各方職責中，違反相關規定的行為，均將按照《條例》規定予以嚴懲。　
　　 建設單位拒絕配合承接查驗工作的，處一萬元以上十萬元以下罰款，拒絕將車庫、車位給業主使用的，處一萬元以上十萬元以下的罰款。
　　物業服務人員未履行承接查驗義務或者與建設單位惡意串通、弄虛作假，在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的，處五萬元以上十萬元以下罰款；違反條例中各項禁止性規定的，處二千元以上十萬元以下罰款；在信息公開規定中，未如實公示、更新相關信息或者公布失實的，處一千元以上五千元以下罰款；未履行風險設施設備和部位維修養護義務，導致發生危險的，處二萬元以上五萬元以下的罰款。
　　業主違反物業服務合同約定拒不交納物業費的，物業服務人可以依法提起訴訟或者申請仲裁。業主拒不執行人民法院生效法律文書的，人民法院可以依法對業主作出限制消費令、納入失信被執行人名單。
　　業主、物業使用人員 違反規定為電動車充電的，由消防救援機構責令改正；拒不改正的，處以五十元以上二百元以下罰款。


　　據介紹，《<蕪湖市住宅小區物業管理條例>（征求意見稿）》 公示期為2022年8月29日至2022年9月29日。 在此期間，任何單位及個人如有意見和建議，可在公示期內通過信函、郵件的方式書面反饋至蕪湖市住房和城鄉建設局 (逾期未反饋視為無意見)。
　　郵箱：whwyglc@126.com 地址：蕪湖市鳩江區皖江財富廣場A2座834室
　　蕪湖


　　來源 | 大江資訊
　　主辦單位 | 蕪湖市委網信辦
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