資料圖：在建商品房中新社記者 呂明 攝
土地供應、金融服務、配套政策……
長租房起跑，怎樣建“跑道”(民生調查·長租房咋租長③)
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長租公寓近年來飛速發展，北京、上海等多個城市加快租賃土地供應，住房租賃市場欣欣向榮。據專家介紹，未來全國將有30%的人通過租賃來實現住有所居，租房也能夠成為體面的生活方式。長租若要更上一層樓，則需在政策上為一些土地松綁，同時配套相應的政策和金融服務，增加企業信心，解決租客支付能力有限的問題。另外還要兜住底，不讓質量“跌跤”，保護承租人權益，政府更要建好“跑道”。
在市場需求和支持政策的雙雙助推之下，我國租賃市場和租賃機構進入了快速發展軌道，機構化租賃的代表——長租公寓由此也成為業界關注的焦點。中央經濟工作會議也提出，“要發展住房租賃市場特別是長期租賃，保護租賃利益相關方合法權益，支持專業化、機構化住房租賃企業發展。”長租公寓發展現狀如何，未來還應朝哪些方面努力，相關權益應當如何更好保障？就這些問題，記者采訪了業內專家。
問 發展現狀如何
供給明顯增加，發展空間很大
記者：目前長租公寓進入了怎樣的發展階段？有哪些不同的發展模式？未來發展空間還有多大？
鏈家研究院院長楊現領：經過近幾年的探索，我國長租公寓已經初步形成一批規模化專業化的品牌運營機構，既包括分散式運營管理的機構，也包括集中式運營管理的機構，特別是這兩年來，包括開發商、酒店、中介、房地產基金、國有企業等參與方越來越多，相對來說供給量有明顯增加。
長租公寓發展面臨的主要不利條件在于租客整體支付能力不強，租賃市場的有效需求不足。根據我們的調查數據，北京市場上90%的租客年齡在21到35歲之間，80%為流動人口，60%為合租，大部分人的月收入在一萬元以下。要實現長遠發展，一定要在產品設計等方面注重滿足流動人口以床位為主的租房需求、年輕白領以單間合租為主的需求。
需要注意的是，長租公寓在過去一年當中有點跳躍式發展的意味，盡管需求釋放的速度是很固定的。相對而言，保持平衡穩定的增長速度，對長租公寓的長遠發展更有益處。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進：目前，長租公寓的參與方主要包括：傳統地產開發商、地產中介類企業、傳統酒店集團類、互聯網+資本平臺類。此外，具備拿地優勢的地方國企也將在政策支持下崛起，成為一支不可忽視的力量。
根據發展模式不同，住房租賃企業可以分為兩種：一種是集中式自持租賃企業，主要通過獲取城市新增的自持租賃用地或整體收購或整租存量物業來供應租賃住房，這里分為兩種資產獲取渠道，一是一級公開市場拿地建設租賃住房，二是在整個商辦類物業庫存過剩的背景下收購或整租商辦類物業轉為租賃住宅；另一種則是分散式托管租賃企業，主要通過獲取個人出租房源，經過裝修和包裝之后再面向市場出租，主要企業有鏈家自如、我愛我家相寓等。
根據某些機構測算，目前，我國租賃住房約有1億套，其中超過90%為個人出租，品牌公寓企業總占有率低于2%，開發商自持經營的居住用房不足1%。相比美國、日本的租房市場機構化率分別能達到30%、80%，我國住房租賃市場的機構化率還很低。預計到2020年，住房租賃市場規模可從現在的1.39萬億元增加至1.7萬億元，發展空間是足夠大的。如果市場上供應更加豐富的租房產品尤其是長租公寓，租房也可以成為一種體面的生活選擇。
與此同時也要看到，短期內大量資本涌入這個行業，可能會致使一些問題的出現，比如可能出現惡性競爭，帶動用地成本、拿房成本的抬升，也可能有部分企業業務擴張過快但服務卻跟不上等。對此應當未雨綢繆，不能“一窩蜂”，而要在首先保證質量的基礎上加快發展。
問 怎樣擴大規模
推出低價租賃用地，松綁部分政策限制
記者：未來應該如何做大長租公寓的供給規模？政府應當如何作為？
嚴躍進：過去一年，我國大力推動住房租賃市場，在鼓勵供給和需求方面均出臺了一些新的強有力的措施，逐步破解了一些租賃市場發展的障礙。
在鼓勵供給方面，不少城市推出大量低價租賃用地(工商業用地、集體土地)，降低拿地成本，提高租賃企業或主體的投資回報。北京、佛山、上海、廣州、深圳、杭州、珠海、天津、成都等超過10個城市開啟了租賃土地供應的加速模式。
例如北京，全年成交了約133萬平方米自持住宅面積。若按套均45平方米(目前長租公寓的面積基本在15—75平方米之間)計算，可提供超2.9萬套租賃住房。
當前，我國城市中有大量商業辦公用房或者是以前的工廠集體土地，其實很適合用于做長租公寓，但由于一些政策限制而無法進入租賃市場。未來應加快探索，力爭在土地性質、房屋屬性等政策上有所突破，為市場提供更大空間。
相比于買賣市場，租賃市場的特征是服務鏈條長、周期長，而住房租賃REITs(不動產投資信托基金)的模式則可為開發商和長租公寓經營提供退出機制，解決房地產企業租賃住房投資回收周期過長的“后顧之憂”。下一步我國還應加快推進住房租賃REITs的試點工作，以增強企業加大租賃住房投資及房源供給的信心。
楊現領：從全國來看，未來城市人口將有30%通過租賃來解決住有所居的問題，70%左右的人則通過買房來解決。從個別城市來講，特別是一線和個別熱點二線城市，房價比較高、人口凈流入比重比較大，長期來看租金有上漲趨勢，租賃市場發展潛力會更大。我預計，在一線城市、熱點二線城市中，租房人群的比例大概會分別占到50%左右、40%左右，個別的三線和四線城市在30%左右。
為了有效釋放租賃需求、解決部分人群支付能力有限的問題，未來應該推動配套政策的完善發展。比如，允許職工用公積金支付租金，又如實行住房租金抵扣個人所得稅政策。再如，通過金融手段，將“押一付三”的支付方式變為每月支付。只有把這些政策推動起來，市場需求才能更好地跟供給實現對接。
問 租客權益咋保障
應更加注重提供標準化產品和服務
記者：從質量上看，長租公寓還存在哪些欠缺，租房者的權益應該如何更好保護？
嚴躍進：前段時間，有媒體曝出某品牌長租公寓甲醛處理不到位、污染超標的問題。這暴露了一個問題：部分企業簡單地以提高租客入住率為導向，而忽略了對居住功能和居住品質的把控，甚至產品連最基本的入住條件都難以達到。
從經營長租公寓的企業來看，未來應更好地關注承租者的三種需求：一是以入住面積為標準的最基本的入住需求；二是健康安全需求，需要對租客的基本人身安全進行保障；三是社會福利需求，類似租房辦理居住證和落戶等內容。同時，承租者本身應該積極取證、積極投訴，若是遇到甲醛超標等類似問題，可主動向經營企業投訴及相關監管部門投訴。
更關鍵的是，當前對長租公寓承租者的權益保護其實還沒有特別有效的渠道。政策上雖然有很多表述，但真正落地還是很難，所以應當盡快建立一個全國性的長租公寓維權平臺。具體來看，為了加強對承租人權益的保護，需要設置住房出租條件以保證承租人居住環境安全、健康、衛生，限制出租人的合同解除權；也需要在押金、租金管理等方面明確措施。此外，政府還要立起規則、建好“跑道”，對合租標準、消防標準、用途變更、運營企業主體責任等予以清晰的界定，讓行業走上標準化規范發展之路。
同時，為更好鼓勵租賃需求，還應加快落實“租購同權”，擴大承租者享受公共服務的權利，有條件的地方步子還可以邁得更大一些。
楊現領：今后，無論是政府還是企業，在推動長租公寓發展時都應該更加注重標準化的問題。首先，企業要提供標準化的產品、服務，形成規模化和專業化的力量，給消費者提供有品質的租住體驗，同時滿足可支付的條件。再者，政府也要做政策的標準化，當前長租公寓企業在運行過程中遇到的挑戰，主要就是政策和標準的不透明、不規范，比如消防標準、合租標準等，這些都需要從頂層制度設計上去變革。
本報記者 劉志強
