共有產權房，讓“北漂”成為“新北京人”
1月11日，北京市海淀區中鐵碧桂園共有產權住房申購結束。自2017年12月28日開啟申購以來，該項目最終約5萬戶家庭確認申購。
資料圖：2017年9月30日，北京首個共有產權住房項目錦都家園公開搖號儀式在北京舉行。中新社記者 韓海丹 攝
這是自2017年9月30日《北京共有產權住房管理暫行辦法》開始實施后，北京市的第五個共有產權房，也是海淀區首個共有產權房。
更吸引眼球的是，北京推出的“共有產權住房”，規定“新北京人”分配不少于30%，讓眾多的“北漂們”看到了在北京安家的希望。
首付54萬元簽下80平方米兩居室
楊延麗做夢都不會想到，她會作為北京市首個共有產權房項目的首位簽約者而被社會關注。
2017年12月，楊延麗簽下朝陽區錦都家園的一套兩居室。這套80余平方米的兩居室，因產權與政府五五分，楊延麗需承擔的房價約180萬元，讓她省了近200萬元。算下來，只需首付54萬元左右。“北漂”12年，楊延麗終于在北京安了家。
“北漂”這個詞，最近有了一個新稱謂——“新北京人”。2017年9月20日出臺的《北京市共有產權住房管理暫行辦法》第五條提出，滿足在本區工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應不少于30%，指的就是“新北京人”。
錦都家園作為北京的第一個共有產權項目，位置在朝陽區常營，一共有427套房源，均價為2.2萬元/平方米，而錦都家園周邊同地段、同品質普通商品住房均價約為5.6萬元/平方米，價格相差60%左右。
楊延麗的故事讓同為北漂的崔夢辰(化名)看到了在北京安家的希望。她大學畢業后，于2006年來到北京，從此開始了漫長的“北漂”生活。
相比其他租房人的顛沛流離，崔夢辰遇到了一個好房東。“給我的租金便宜，從不無緣無故漲價，5年都沒漲過，比周邊房子的租金每月低1000元。”
也因為住得安逸，崔夢辰一直都沒有“起”買房的念頭，眼睜睜地看著北京的房價從2006年的幾千元漲到現在的幾萬元，當她想要買房時，已經無力支付上百萬元的首付。
北京第一個共有產權房錦都家園的高中簽率，重新激發了她的買房熱情。
有項目“新北京人”中簽率高于“京戶無房”
錦都家園項目比較特殊，原本是自住房的申購，卻在共有產權房到來時進行搖號。
房地產獨立評論人拆哥告訴《中國經濟周刊》記者，該項目的申購資格條件按2017年6月申購時的自住房規則走，但銷售、管理和產權性質都將按照共有產權住房的政策實施。這個項目最終確認申購的家庭有16.3萬戶，最終可參加搖號的家庭有12.1萬戶。
據了解，錦都家園搖號時分為“京戶無房”和“新北京人”兩組。第一組為朝陽區戶籍無房家庭及在朝陽區工作的本市其他區戶籍無房家庭，共95965戶。房源299套，占70%。第二組為在朝陽區工作且符合北京市住房限購政策的非京籍(“新北京人”)無房家庭，共25221戶。房源128套，占30%。
從中簽率看，“京戶無房”組中簽率約為0.31%，“新北京人”組約為0.51%。雖然兩組中簽率都很低，但“新北京人”組的中簽率卻超過了“京戶家庭”。這個結果讓崔夢辰沒想到，陡增了買房的信心。
其實，共有產權住房并非近期提出，早在2014年4月，住建部即發布《關于做好2014年住房保障工作的通知》，確定北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等6座城市為共有產權住房試點城市。3年之后，北京正式成為繼上海、淮安后，國內第三個出臺共有產權住房專門文件的城市。
“共有產權住房的推出，主要是為了減輕購房者的購房壓力，降低購房門檻而設計的政策。這套住房的產權是政府或者代持機構與購房人共同擁有，而住房的使用權完全屬于購房者個人。”全國房地產商會聯盟主席顧云昌告訴《中國經濟周刊》記者，我國的住房保障體系推出的目的很明確，就是實現中央提出來的“住有所居”的目標，即人人有房住，住的房子可以是出租房，可以是共有產權房，也可以是商品房；而過去講的“居者有其屋”，是居者都有自己的房子，全部是私有房產，兩者有本質的區別。“共有產權房面向的是中低收入家庭，尤其是那些想買房而且有一定能力買房、但是由于房價漲得過快又買不起房的群體。”
上海北京共有產權房思路迥異
北京市出臺的共有產權房申請條件，相比自住房要嚴格得多。例如，申請人必須沒有任何的房屋買賣記錄、單身必須年滿30周歲等。
目前上海的共有產權房累計簽約了近9萬戶。上海的做法與北京相比有何不同？
房地產獨立評論人拆哥告訴《中國經濟周刊》記者，上海共有產權房脫胎于“經濟適用房”的邏輯推導，申請人必須是上海本地人，且對于家庭收入和居住面積等均有著嚴格的限定。此外，上海共有產權房土地性質與經適房相同，也是劃撥供地。而北京共有產權房更像“另類的商品房”，供地方式以市場競價為主，不限購房人的戶籍、收入、面積，但從轉出記錄等處著手，嚴格杜絕“炒房嫌疑”。
據《中國經濟周刊》記者統計，從去年9月共有產權房政策出臺至今，北京市共推出了5個共有產權房項目開放申購。這些項目已陸續開始進行申購登記、資格審查、搖號公示等程序。其中，中鐵碧桂園作為海淀區首個共有產權房項目，因位于城六區而備受關注。
公開資料顯示，海淀區中鐵碧桂園項目套型主要為約78平方米兩居共13套、約89平方米兩居共603套，總套數約616套，含全裝修費用銷售均價35000元/平方米。這600多套房源，將按照“北京人”和“新北京人”以7:3的比例進行房源分配，分兩批次搖號。
按上述數字計算，78平方米的房產總價約273萬元，首付款81.9萬元(北京共有產權房商貸首付比例30%)；89平方米的房產總價約311.5萬元，首付款93.45萬元。相比首付款動輒數百萬元的商品房，共有產權房對購房者的資金壓力大大降低。
與錦都家園購房人占50%的產權份額不同，中鐵碧桂園的購房人產權份額為70%，剩余30%份額由北京市海淀區保障性住房發展有限公司(政府產權份額代持機構)持有。這也是迄今為止北京推出的5個共有產權房項目中產權比例最高的項目。即便如此，含全裝修在內單價只要3.5萬元，對比周邊平均單價超7萬元的在售新盤，中鐵碧桂園對符合政策要求購房者的吸引力依舊不小。
《中國經濟周刊》 記者 王紅茹|北京報道
(本文刊發于《中國經濟周刊》2018年第7、8期)
