1個小單間租金漲5成背后:資本升級了存量,但沒增加供應
近期，自網絡流傳“天通苑西二區120平米三居室房源，經長租公寓競價后收房價格上漲”之后，中介惡性競爭導致房租暴漲的聲音就甚囂塵上。
8月17日上午，原愛我家集團研究院院長胡景暉在電話交流會中直指房租暴漲最主要原因就是以自如、蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓運營商，爭搶房源，引來輿論圍觀。
一時間，房租上漲的背后推手被指向了以自如、蛋殼等為主的租賃企業。同時，也引來了北京住建委的約談。
同小區小單間年內漲價近50%
27歲的高彤（化名）已在北京租了兩年的房子。即便擁有體面的工作，但在她看來，北京不僅房價高，現在連房租也高的離譜了。
今年5月，由于結婚的原因，高彤退掉了位于北京市朝陽區常營站與草房站附近的一間合租房，該房源屬于五環外。
據高彤說，過去的2年里，該房源的租金價格一直維持在2400元/月左右，但就在她退租后，了解到的情況確是租金500元、500元的往上提。
據高彤介紹，她搬走后，這間房源給一個朋友續租過，租金價格為2900元/月，但由于房子出現漏水問題后就退租了。
轉眼，高彤的朋友在同小區的同一棟樓里租下了一間同戶型的房源，但租金卻猛然漲到了3500元/月，等于房租上漲了接近50%。
據澎湃新聞了解，3500元/月的價格只是一間房間的租金，以一套房源有三個房間為例，也意味著一套房源的整體價格將近萬元。
“畢業的時候通過一家不知名的中介機構租了房子，房租比較便宜，1700元/月，但是一套房子里面住了5戶，并且在退租的時候要求支付折舊費，不給退押金。找知名的租賃企業是不得已為之，但是最省心的一個辦法，至少明碼標價，不用擔心太多坑。”高彤說道。
資本推動下，長租公寓加速擴張
貝殼研究院發布的《2018年中國住房租賃白皮書》指出，2018年，是我國租賃行業超速增長的一年。從機構滲透率看，行業的機構化率進一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領域，一線城市新開公寓門店增長率超35%。
在租賃市場縱深發展的過程中，機構滲透率提升，表現為開發商持有、房地產基金的介入房源機構化持有，專業住宅租賃運營機構的崛起。《白皮書》指出，目前在所有房地產領域當中，住房租賃是唯一仍有政策紅利的市場。
2015年以來，隨著“租購并舉”、“租售同權”等政策密集出臺，開發商、中介機構、酒店集團、機構等紛紛進軍長租公寓市場。
據市場統計機構數據，2017年我國租賃市場租金規模已達1.3萬億元。隨著住房租賃市場發展進入快車道，預計到2025年租賃總收入將接近3萬億元，租賃人口達2.3億。
中原地產首席分析師張大偉分析認為：租賃市場交易分成兩類，一類是普通租賃，簡單的說就是租戶和業主可以直接交易的，另外一類是長租公寓類型，這一類的典型特點是中間有一個轉租方，轉租方參與了出租，獲得差價。
張大偉稱，租賃市場的亂象來說，資本大量進入，并沒有多少是增量供應，因為蓋房子出租在當下租售比下是不可能賺錢的。這種情況下，大量的資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。
據《證券時報》報道，目前，局部地區房租失控式上漲，僅僅是各路資本進入租房市場的一個短期負面效應。有人預測，2019～2020年全國長租公寓的規模將達到3000萬間，如果政策上不改弦更張，資本在租房市場的力量將越來越大，一個高效的自由交易市場有演變成“超級二房東”橫行的壟斷市場的危險，屆時租房市場將很可能重蹈房地產市場的覆轍。
自如、蛋殼、相寓：不存在抬高租金情況
據中國指數研究院數據顯示，今年7月份，北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州和成都十大城市租金環比均有所上漲。
其中，北京在多家機構發布的數據中顯示住房租金漲幅正不斷上漲。
據貝殼研究院統計數據顯示，2018年前7個月，北京鏈家租金指數同比上漲10.7%，略高于2015年和2017年漲幅，低于2016年漲幅。單月來看，7月北京每平米月租金為91.5元，環比上漲2.2%。
另據我愛我家集團研究院數據，2018年7月，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%，漲幅較6月份收窄了1.3個百分點。其中，普租的租金均價環比上漲6.2%，公寓的租金均價環比上漲1.4%。
業內人士認為，租賃市場最大的混亂是沒有數據，當下市場各家機構發布的租賃市場都有非常明顯的問題，而且發布數據的基本都是租賃利益相關方，存在推漲房租的預期。
但在自如、蛋殼、相寓等租賃企業看來，他們并沒有推高房價。
此次事件的緣起在于水木社區發布的一則帖子。該帖子稱，“自家房子要出租，在天通苑，120平方米三居，心理預期是7500（元/月）很不錯了。來了自如和蛋殼兩幫人，自如報價提高到9500，蛋殼急了，說，要比自如高300元，最后幾輪過后蛋殼給到10800每月。”
面對論壇上的發帖，自如稱，自如房源庫中從未收錄過天通苑西二區120平米三居室的戶型，此個人賬號的業主身份及所經歷競價收房事件也無從考證。另例，天通苑西二區近期有一套146平的三居室房源，目前該區域同戶型房源普租價格均在萬元以上，自如曾按照市場價委托期4年、5年給出9000元左右兩種報價，后業主表示已和其他平臺簽約。因此自如從未對該區域給出高于市場普租價格的租金。
對于抬高租金的說法，自如稱，長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。自如不存在參與市場不良競爭、哄抬房價的行為。
蛋殼負責人沈博陽則在8月18日通過微信朋友圈回應稱，“租房關系到民生，不是兒戲，多一些科技驅動，少一些中介套路；多一些透明有序，少一些惡性競爭互相拆臺。對于造謠抹黑擾亂市場的行為，蛋殼公寓一定會拿起法律武器。”
8月19日，我愛我家也發布回應稱，我愛我家相寓是不是也有參與高價收房變相抬高租金市場行為的問題，我愛我家相寓是最早從事長租公寓的中介品牌，租房業務是公司發展平滑經紀業務風險的措施，不存在抬高租金的情況。
房租上漲的原因到底是什么？
面對房租上漲的原因，鏈家研究院院長楊現領稱，根據貝殼研究院的租金指數，可以觀察到三個趨勢：其一，北京及其它一線城市在2015年之前的租金漲幅非常小，且十分穩定；2015年之后，租金指數走勢出現持續上漲的趨勢，漲幅基本保持在10%左右，考慮到復利的作用，連續上漲的累積性影響已經十分顯著。其三，租金上漲從一線擴散到核心二線，人口凈流入的二線城市開始進入上漲的行列。
楊現領表示，如果一種產品或服務的價格出現持續的上漲，那只能說明一個問題：供給短缺，要么是數量的絕對短缺，要么是質量的相對短缺。一線及二線核心城市的租賃市場同時面臨這種形式的短缺，這是租金上漲的根本原因。
國務院發展研究中心研究員劉衛民在《央視財經評論》中指出，這一輪房租上漲，有多種因素，但不容回避的一個因素是資本介入。不管是風投也好，一些社會資本也好，他們在選擇投資標的的時候，經常會講頭部效應，只投這個行業里的前幾位。這樣一種投資行為或者說投資模式，會造成一些企業在擴張速度方面，在市場化房源搜集方面，用力過猛。
劉衛民稱，更主要的是我們在前期租賃市場發展的不完善，造成了對優質房源稀缺性的供應，一些大城市特別是年輕人，他們需要這些優質的租賃房源，而在我們過去的租賃市場里面恰恰缺的就是這些優質房源。
財經評論員萬喆則指出，房租的推手其實是來自于多方面的，資本在其中起到一定的作用，但不是全部因素。一些中介企業搶房源再高價租出去，這種情況其實前幾年也在做，近期部分熱點城市房租漲幅突然升高，并不完全是這樣一個原因，還有包括租房市場供求結構出現的新變化，也是一個助推的因素。
此外，畢業季高校畢業生數量的增加也一定程度推動了部分熱點城市房租價格上漲。
