近期,部分一線城市房租上漲明顯,長租公寓也被推至風口浪尖。作為中國住房租賃市場發展的新業態,長租公寓問題到底出在哪?它和上漲的房租之間有多大關聯?租購并舉究竟如何進行?圍繞這些問題,本報記者進行了采訪。
長租公寓啥模樣
——主打品牌和品質,價格相對更高,近年政策利好多
對于許多在一線城市工作的年輕人來說,長租公寓并不陌生。“如果你需要長期租房,又對房屋內部裝修、設施和環境衛生有一定要求,希望找到真實有保障的房源,長租公寓是相對省心的選擇?！痹诒本┕ぷ?年的小王對本報記者說。
長租公寓沒有明確的定義,它一般是指租客從房地產或經紀公司租賃經過一定裝修改造的房屋,無需直接和房東接觸,租期一般以一年居多。除房屋本身外,公寓還提供保潔、維修、安保等附加服務。目前市場上既有像萬科、龍湖這種通過自建、收購等方式持有房源對外出租的；也有像自如、相寓、蛋殼公寓這種通過長期租賃或受托管理等方式獲取房源再行轉租的。與普通租房相比,長租公寓主打的是品牌和品質,價格也相應更高一些。
長租公寓在中國的興起,還只是近幾年的事情。小王記得2015年畢業那會兒,長租公寓品牌一下變成了更受青睞的選擇。“以前聽過不少黑中介和黑房東的遭遇,租客的權益常常得不到保障,而在長租公寓品牌這兒,你至少能對租住房屋的軟硬件有一個合理期待。”小王說。
打破中國租房市場長久以來的C2C(房東對租戶)模式,對房屋加以裝修改造,抓住年輕租房群體的需求,不少長租公寓品牌實現了前期的快速發展。例如,鏈家旗下品牌自如稱,經過5年的發展,已擁有自如房屋40萬間,8棟自如寓,服務北京、上海、深圳、杭州、南京超過100萬客戶。
這背后是市場租賃需求的支撐。我愛我家集團研究院統計顯示,今年前7個月,北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%；另有數據顯示,1-5月“90后”租房客群在北京地區全部租客中的占比近三成,“以租代購”正成為越來越多年輕人的選擇?！霸诒本﹥扇炅?房價太高,一直都是租房住?！本吐氂谀尘W絡公司的蔣女士說。
“租購并舉”的住房制度也為住房租賃市場帶來政策利好。2017年7月,九部委聯合印發《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》,要求人口凈流入的大中城市發展住房租賃業務,并選取廣州、深圳等12個城市開展試點。反映最靈敏的是企業,除早已開展長租公寓業務的萬科和鏈家等知名房企外,僅今年3月,就有6家全國排名前50的房企宣布進軍長租公寓市場。此外互聯網公司和小型中介機構等,也紛紛入駐長租公寓市場。
對房租上漲影響幾何
——原本定價就較高,搶房源一定程度上抬高了租價
近期房租的快速上漲,將長租公寓推到了風口浪尖。
即將面臨換房的檔口,小王明顯感受到,房租漲得更多了。2015年在北京國貿附近兩居室價格是4500元,到去年同地段兩居室價格是6600,而今年在有的平臺上價格近8000元。從普通租房改造為長租公寓,再疊加房價的普遍上漲,價差表現尤為明顯。
北京各區域租客親歷的漲價,在各機構的數據中也有體現。例如,鏈家旗下貝殼研究院報告顯示,前7月,北京租金指數同比上漲10.7%；諸葛找房數據則顯示7月房租同比上漲超20%；中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組數據顯示,7月北京房租中位數為6590元/套。上漲的房租直接體現在居民消費支出中。據北京市統計局數據,2018年上半年,北京市居民人均居住支出7140元,同比增長22.1%。
房租為什么漲得這么快?
價格漲落,先要看看供求關系。
拿北京來說,有機構測算,北京住房租賃人口約800萬人,目前租賃房源量約為350萬間,即使把親友合租考慮進去,也面臨著一定的租賃缺口。中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華對本報記者指出,在住房租賃市場不斷規范化,對城中村、地下室和群租空間加以整治的情況下,住房供給相對減少,而租賃需求穩定甚至上升,供需關系就相對緊張。
更多矛頭指向了長租公寓的資本哄抬和房源搶占。
自如、萬科等機構的數據顯示,長租公寓行業占整個房屋租賃市場的比例不足5%。專家指出,雖然長租公寓占比有限,但在中介機構壟斷房源信息的情況下,市場交易也會受到明顯影響。
采訪中,多位房屋中介向記者透露,一線城市房屋是存量市場,房源總數有限,在競爭激烈的情況下,中介往往會通過抬高租金來搶房源,還可能誘導房主抬價或者形成“競價”。特別是在資本大量介入長租公寓市場的情況下,機構之間“跑馬圈地”現象突出。以某品牌公寓為例,其2016年開始布局全國,目前管理房量已從當年年底的1.3萬間增至目前的13萬間。最近的官方調查也顯示,個別中介還存在從金融機構融資搶房源以及使用“租房貸”等行為,不僅抬高了租價,還埋下了金融風險。
長租公寓何處去
——既嚴查亂序違規也增加房屋供應,房住不炒,房租也不能炒
如今,房租已經占到小王每月稅后收入的30%?！拔覍Ψ课莸膬炔織l件、地理位置等有一定的要求,對房租價格也有相應的預期,但如果房租占比上漲到不合理的地步,我就只能考慮往外搬,甚至離開北京。”小王說。對于在一線城市生活的年輕人來說,房租是否在適度區間事關生存的基礎；而對城市來說,這也關系到人才的去留。
針對房租問題,有關部門已有行動。
既嚴查短期問題——
近日,北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人。約談會明確要求住房租賃企業:不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源。
隨后,不少住房租賃企業承諾不漲租金并將存量房源投向市場。其中自如承諾在未來三個月保證收出房兩端價格穩定,供給平穩,全國九城續約房源漲幅不超過5%。
也增加長期供給——
北京市住建委日前消息,為加大租賃住房的供應,近期將加快推進5000套公租房供應和分配。預計年底前還有幾個大項目近萬套房源將啟動分配,以滿足公租房各類保障群體的需求。
中共十九大報告指出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。在鄒琳華看來,租購并舉,一方面要規范市場秩序,保護租客的合法權益,包括禁止隨意驅趕租客、讓租客平等享受公共服務等；另一方面,要增加租賃房屋供給,逐步解決供需矛盾。既盤活存量,也開拓增量。
其中,通過多種渠道切實增加租賃住房供應是關鍵之舉。專家指出,可以利用集體建設用地建設租賃住房、鼓勵職工宿舍的建設、對閑置低效用房進行盤活等。其次,既要鼓勵長租公寓的有序發展,通過機構化運營提供高品質標準化產品,有效保障租客權益；也要建立租賃信息發布平臺,監督租賃交易雙方行為,提高透明性與安全性。一句話,房住不炒,房租也不能炒。
