在上一輪房價“瘋漲”過程中,湖北省武漢市的房價也一路飆升,房地產市場的熱度持續走高。然而,與火熱市場伴生的,則是房屋銷售的各類亂象。武漢市的房地產銷售市場存在哪些問題?這些問題背后究竟是什么原因?《法制日報》記者就此展開調查。
“開發商既然能賣,證件肯定都是齊全的,現在人多房少,你不買還有其他人買,再說做了誠意登記也不一定能搖上號。”
“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓處工作人員的一句話,頓時讓挑房的湖北省武漢市市民陳先生語塞。
眼看著房子一天一個價,不少樓盤的交房期甚至排到了2020年,咬咬牙,陳先生還是決定“先下手”。
《法制日報》記者近日調查發現,房價“瘋漲”背后,未取得預售許可先行預收費用、不公示價格或不按申報價格明碼標價、擅自出售抵押或查封房產等成為房地產交易市場廣受詬病的幾大主因。
無證預售情況非個例
“當時是因為認籌,周邊的所有樓盤都被罰過,包括綠地、朗詩、中建也都這樣,這很正常。”
聽記者提及樓盤被扣分一事,“光谷滿庭春MOMΛ”項目售樓部工作人員解釋道。
按照規定,開發商售房前,必須先取得《國有土地使用證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《商品房預售許可證》等“五證”。
今年8月17日,武漢當代節能置業有限公司開發建設的“光谷滿庭春MOMΛ項目二期小高層”,因未取得商品房預售許可,向買受人提前收取預訂款性質的費用,被武漢市房管局扣除3分信用分數并公示。
10月25日上午,記者在“光谷滿庭春”項目二期小區內看到,該小區已經有居民搬入,部分住宅正在裝修,單元樓棟大門及消防栓等位置處,張貼有不少“裝修公告”“裝修許可證”等,裝修時間顯示大多為今年6月到10月期間。
售樓部工作人員告訴記者,一年多前,該樓盤每平方米售價為七八千元,如今均價約1.3萬元,只有3幢樓還沒開盤,有意購買需先做誠意登記,“不然就沒房了”。
“‘五證’方面您不用擔心,我們現在要賣的這一批也沒有取得預售許可,等拿了預售我們才會通知您過來認籌,目前不需要交任何費用。”在武漢市江漢區賀家墩村城中村改造K1地塊(中城悅城)售樓部,工作人員鮑女士表示。
不過,今年7月22日,K1地塊(中城悅城)9號樓也曾因項目未取得商品房預售許可證擅自向買受人收取預定性質費用而遭武漢市房管局點名。
武漢市房管局查詢信息顯示,K1地塊(中城悅城)所屬樓棟取得售房許可證的時間最晚為4月19日,至今沒有9號樓相關信息。
事實上,房地產企業因未取得售房許可先行收取費用上榜武漢市房管局不良信息記錄,并非個例。
今年3月,武漢將“房地產開發企業違規銷售商品房問題整改”列入2016年政府部門和公共服務企業履職盡責突出問題整改公開承諾的內容之一。
此后,武漢市房管局作出包括加強商品房預售行為監管,規范商品房銷售現場信息、公示管理,強化房地產開發企業信用管理等五項重點承諾。
截至目前,武漢市房管局已在官網公布102條房地產企業不良信用信息記錄,涉及房地產企業90家。
《法制日報》記者梳理發現,在90家房地產企業中,有22家因“未取得商品房預售許可證,擅自向買受人收取預定性質費用”而上榜,占比近四分之一。
業內專家認為,當前,開發商提前收取一定費用的情況較為普遍,購買沒有預售許可的商品房,一旦出現糾紛,消費者的利益很難得到保障。
“明碼標價”成空文
走進售樓部大廳,商品房價格公示表上一排排“已售”字樣難免讓人心慌；剛開盤的樓房,一眨眼就銷售一空……
開發商未明碼標價售房、囤積房源、捂盤惜售等行為,一直廣受詬病。
由武漢萬達東湖置業有限公司開發建設的“武漢中央文化旅游區一期K9-2地塊(萬達御湖世家)”項目,由于“未按預售申報價格對外銷售、哄抬房價、未在銷售現場公示商品房價目表”,被扣減4分信用分。
此前,前述項目因“發布不實價格信息,哄抬房價,擾亂房地產市場秩序”,于今年3月首次上榜。
10月25日下午,記者在萬達御湖世家售樓部大廳看到,大廳公示有各地塊“五證”信息并立有多張價格表。價格表上,標注有房號、面積、認購單價、認購總價等內容。認購單價、認購總價兩欄下,貼滿了“已售”字樣的紅色標簽,僅少數房產顯示在售價格信息。
“您正常買房,我們正常給您辦手續,這個是不存在任何問題的,只是之前我們售樓部沒有進行價格公示,現在哪些樓可以賣、價格多少我們全部都有公示,只是對我們項目扣了兩分而已,其他的沒有任何問題。”武漢萬達東湖置業有限公司萬達御湖世家售樓部工作人員解釋說。
“扣分這個事情很正常,任何一個開發商都是一樣的,比如給房管局報備價是1.2萬元,我們公布出去的時候就可能會寫1.3萬元,因為還有一些折扣體系,報備和公布的不一致,但最后的成交價格還是1.2萬元。”“光谷滿庭春”售樓部工作人員此前也表示。
武漢市房管局官網公布的信息顯示,今年3月份以來,武漢當代節能置業有限公司、武漢萬達東湖置業有限公司、武漢朗華置業有限公司等26家房地產企業因“未按預售申報價格對外銷售,哄抬房價”“未按規定一次性公開全部準售房源”“未在銷售現場公示商品房價目表”等上榜武漢市房管局不良信息記錄。
“房價節節攀升,今天還是1萬元,過兩天就變成了1.5萬元,但這房子到底值多少錢,消費者其實并不知情。”華中科技大學力學與土木工程學院退休教授趙憲堯直言。
房產遭抵押半路停建
“花半輩子積蓄買的,現在合同約定交房期過了一年多房子還沒建起來,怎么能不著急!”原本讓人心里“有著落”的買房,讓到武漢打工的老黎滿是無奈。
拖家帶口在武漢打拼半輩子,2014年,老黎決定在武漢市東西湖區金銀潭附近買房穩定下來。反復考慮后,老黎一家看中了由家美天晟武漢置業發展有限公司開發建設的“國際麗都”項目,為了少還房貸,不到100平方米的房子首付花了近40萬元,約定交房期為2015年5月31日。
不曾想,自2014年年底開始,“國際麗都”項目因資金問題陸續停工,800多戶購房業主至今未能拿到房產。兩年多來,五十多歲的老黎隔三差五就會到項目工地前看看。
“‘漢口印象’的業主比我們好些,他們主體工程已經基本完工,好多業主提前搬了進去。”指了指相隔幾百米遠的“漢口印象”,老黎告訴記者,該項目開發商,也是家美天晟武漢置業發展有限公司。
在“漢口印象”A區二樓一間毛坯房商用門面內,《法制日報》記者見到在這里居住了好幾個月的李純(化名)。
“一家三口在外租房每個月得一兩千元,再加上每個月兩千多元的房貸,壓力太大,所以干脆搬了過來,碰到施工停水停電只能干著急。”從湖北宜昌到武漢工作的李純說,由于“漢口印象”項目有很多小戶型房產,總價相對較低,所以買房的很多都是像她一樣的年輕人。
今年7月28日,因“‘國際麗都’和‘漢口印象’項目資金鏈斷裂,擅自出售已抵押房屋,導致項目停工,無法按期交付,并造成購房人群體性上訪。”家美天晟武漢置業發展有限公司被武漢市房管局一次性扣除20分信用分數。
在武漢市房管局官網公布的信息中,同樣存在擅自出售已抵押或是法院已查封房產行為的,還有武漢交發金煒置業有限公司、武漢東順房地產開發有限公司、凱信時代地產武漢有限公司等。
“買房的時候這個項目是周圍所有樓盤中賣的最好的,所有證件都是全的,不知道為什么還會發生這樣的事情。”老黎覺得,房地產公司和銀行之間,或是房地產公司內部之間的糾紛,不應該由無辜的購房者買單。
執法不嚴致亂象頻出
在中南財經政法大學法學院副教授王永強看來,當前的房地產行業,實際上是一個“怪胎”,不管是政府部門、開發商還是普通消費者,都對行業亂象心知肚明,但痼疾卻遲遲不能解決,說到底還是執法不嚴。
“廣告有廣告法,不正當競爭有不正當競爭法,土地管理有相應的土地管理法,有關房地產管理方面的法律法規其實已經很完備了,但是真正依法辦事的房地產公司有多少呢?”王永強認為,各方利益糾葛導致法律在房地產行業面前缺位。
“原本有一百套房,只說有五十套,用營銷的方法把價格炒起來,炒房的人不在乎,但是苦了真正有購房需求的老百姓。”趙憲堯認為,房地產商投機性盈利,不誠信,采用投機方式盈利是導致房地產行業亂象的重要原因。
趙憲堯認為,國家有關建房、售房方面的規定很嚴格,房地產行業諸多亂象,實際上是政府部門不作為的表現。同時,政府部門在調控房價過程中,應真正將房地產土地出讓價格、建設成本以及開發商利潤等房產價格組成進行公開,讓群眾了解樓盤的實際價值。
王永強也建議,應建立完善相應懲罰追責機制,進一步加強法治政府建設,落實政府部門職責,讓有關責任人員不敢網開一面；在采用信用扣分公示等手段加強管理過程中,還應科學評分標準,真正做到一視同仁,壓縮相關部門及人員權力尋租空間。（記者劉志月 實習生何正鑫）
