【寫在前面：樓市重新升溫，我們將如何安家？最近，澎湃新聞記者來到幾個被冠以“房價熱點”的城市，采訪了市場專業人士和數名正在這些城市中奮斗的年輕人。有在法國留學回到貴陽的海歸，有在成都每每熬夜拼搏的公司白領，也有剛剛在人才新政下落戶西安的創業青年。房地產市場政策變化和城市變遷背后，中國年輕人們的經歷如此相似。】
貴陽市中心一隅 本文圖片均來自澎湃新聞記者 劉暢
要建立“大數據+”創新型中心城市的貴州省省會貴陽市，因在今年五一前被國家住房和城鄉建設部就房地產市場調控問題約談，其房價漲幅備受關注。根據國家統計局6月15日發布的2018年5月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，貴陽新建商品住宅銷售價格的環比漲幅為0.6%。這一數據比4月1.3%的漲幅收窄不少，但自2016年1月至今，貴陽新建商品住宅銷售價格已連續30個月上漲。
5月底，貴陽數博會期間，澎湃新聞記者走訪了貴陽南明區、云巖區、花溪區、觀山湖區等地，市場已難覓低于1萬元/平方米的新盤，購房主力有70%來自貴州省內，也有部分外省市的購房者“來一次買十幾套”，“抽一支香煙的時間就決定好了”。
有分析認為，盡管貴陽房價持續上漲，但與周邊省會城市相比，仍然是價格洼地。夏無酷暑，最高溫度平均在25℃-28℃，適宜的氣溫不僅是大數據產業發展的先天優勢，也是避暑勝地，早已開始的引才政策，大數據創造的就業機會，疊加旅游資源，都為尚未限購的貴陽樓市不斷帶來新的購買力。
恒大文化旅游城銷售中心，購房者聽口音很多來自貴州省內。
從海南樓市轉戰回來的貴陽人：區塊鏈租房的新生意
“我打算再在花果園買一套房，150平方米左右的。”已經在貴陽擁有4套房的羅稷，生于1984年。貴州大學本科畢業的他，曾在法國留學兩年，回國后投身過餐飲業，也投資過實業，但他人生的第一桶金卻是在房地產業賺到的——房產銷售。憑借房屋銷售積攢的經驗、人脈和資金，他在2014年10月成立了自己的房產經紀公司，從事樓盤代理銷售。
貴陽花果園
花果園項目位于貴陽市中心南明區，二環內，總建筑面積1830萬平方米，至少住了40多萬人。與其說花果園是一個樓盤，不如說是城中城。
花果園是羅稷參與銷售的項目，也是他現在公司聯系地址的所在地；花果園是全國最大的棚戶區改造項目，也是集住宅、商業、藝術文化、商務辦公、旅游為一體的大型城市綜合體，還是談貴陽房價言必提及的話題。從2010年起至今，經歷了8年的開發銷售，這個超級大盤終于走到了快清盤的時候。
羅稷打算購買的房子是6月2日開盤的花果園一期22號樓，位于樓王位置的鉑悅府，戶型為三房兩廳兩衛和四房兩廳兩衛兩種，面積分148.93平方米、197.36平方米和199.78平方米，每平方米價格在12000-13000元之間。
銷售小楊介紹，預計在明年6月交房，5梯6戶，總樓高41層。200多套房源，“這次先賣30套，下次開盤要漲價。要買的客戶很多，我們晚上（6月2日凌晨）3點就要幫客戶排隊搶房號。”
貴陽花果園一期即將封頂的22號樓。
不過，羅稷的第一桶金累積并不是靠貴陽本地房產買賣，而是因為海南樓市的爆發。
2016年2月，羅稷去海南省三亞市過春節，他目睹了“幾天之內整個三亞房子售空的盛況”，開始思考是否要將業務范圍擴大。經過一年對海南樓市的觀察，他覺得海南“再不去就來不及了”。2017年秋天，羅稷和朋友一起，同時調配了一部分總部團隊開赴三亞，投資200多萬元租門面建團隊。
海南樓市火熱，羅稷和團隊的銷售業績也喜人，經過團隊共同努力，用6個月實現了1.3億元的銷售額。
一切都在4月22日戛然而止。4月22日晚間，海南召開新聞發布會，發布嚴格的房地產限購政策，在已出臺限購政策的基礎上，商品住宅實施全域限購。
“當時我因為有事先回貴陽，聽朋友說海南出臺的限購政策。”羅稷回憶道，“當時心里涼了一半，只能看著朋友圈慘不忍睹，朋友打來的電話也不想接，不知道說什么。”
他用“句號”和“終結”來形容其在海南的業務，“晚上11點多，我發了個消息給朋友，‘收工，撤吧’”。“甲方都擔心下半年的資金，能結賬的是少數，未結的傭金還有400多萬元。”
羅稷的看法是，想在海南房地產業賺錢，或是賺第一桶金，是不可能了，海南經濟生態已經有明顯轉移，房地產再也不是經濟支柱產業，“海南自有貿易轉向引進人才戰略，需要各個方面的更多類型的人才。”
回到貴陽，這個超級大盤讓羅稷想到了另一門在風口的生意：長租公寓。
花果園從南到北大概要走1個半小時。除了一期，從A-Z的26個字母代表的樓群，都是花果園的二期。據花果園開發商宏立城集團官網資料，花果園項目總規劃面積10平方千米，總拆遷戶數20000余戶，涉及拆遷人口10多萬人，拆遷面積400余萬平方米。項目總投資1000億元，總建筑面積1830萬平方米（其中住宅1230萬平方米、商業200萬平方米，商務辦公200萬平方米、公寓及公建200萬平方米）。項目內規劃有輕軌3、4號線通行；有大型城市公交樞紐2個、公交始發站3個、BRT車站3個；建設有“六橫六縱”12條市政一級主干道，總長約31.7公里；規劃有隧道8座，橋梁17座，公鐵立交橋梁、棚洞14座。目前，花果園已入住人口13.2萬戶，近40萬人；入駐企業6500余家；入駐商家13200多家；日人流量達到80萬人次。
如果用一些數據簡單比較，花果園項目相當于以貴陽市1/800的土地，容納了約1/10的人口。
當記者站在花果園購物中心時，抬頭望去皆是40多層高的樓宇，鱗次櫛比，一棟接著一棟，大樓的外立面掛著各種廣告牌，以至于被戲稱為“彈幕”樓。時近午間，街邊小吃店坐滿了人，路上行人不絕，車輛來來往往，比市區更加熱鬧喧嘩。下午1時，當地小吃連鎖品牌絲戀的店門口還有很多人在等位，50多號，差不多要等1個小時。
購物中心對面的中介房之家工作人員小李告訴記者，“花果園在亞洲都是聞名的，雖然人多，管理上有些亂，但吸引了很多生意人、外地人來投資，飲食業、KTV，人多的地方才有錢賺。這里房子很好租，二手房買賣每天都有成交。”中介小李說。
在海南期間，羅稷找團隊用大量精力研究區塊鏈技術研究及開發，組建技術團隊。他說，區塊鏈和AI技術將是未來十年最大的風口及技術革命浪潮，房地產業這么多年談創新，也沒有什么太大的變化，在傳統行業很難有什么突破，但通過區塊鏈技術可以做一些改變，比如：把租房和科技結合起來。
他從澳大利亞及法國挖到了技術團隊，區塊鏈產品和框架都已完成前端部署，通過整合投資人、開發商、使用者、經營者達到區塊鏈共識生態及激勵生態的社區，回到貴陽，羅稷用70%的精力研究區塊鏈技術，組建科技公司。他說，房地產業創新，在傳統行業很難有什么突破，但區塊鏈可以。看了太多關于房子的悲歡離合，他希望可以讓年輕人用較低的租金租到不錯的房子。
他從澳大利亞挖到了技術大拿，構想和框架都已建好，通過發行的代幣填補房租差價，代幣升值又能回報投資人。“貴陽人不缺房子，富余出來的房子可以發展長租公寓。租房子最麻煩的就是搬家，但是如果可以低于市場價租上10年20年，也許人們租房的意愿就會大于買房。”
大數據和文化度假區帶來的樓市需求
上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，作為中西部崛起型城市，貴陽當前的城市概念，預計未來一段時間仍然會被看好，包括大數據和金融的概念，以及文旅資源等。
澎湃新聞走訪發現，有大數據和旅游文化區等概念支撐的區域，房地產市場供應相對更加緊張。
“兩城區（南明區和云巖區）主要加快軌道交通建設和舊城改造，觀山湖區主要發展大數據及產業轉型，花溪區主要打造文化旅游創新區。這兩個區域新項目多，賣的非常好。”一名業內人士這樣告訴澎湃新聞。
“去年下半年，整個觀山湖都缺房，當時觀山湖的房價大概8000元/平方米左右，去年底我們樓盤的最終定價是9700-15000元/平方米，1000多套房源基本都賣光了。”華潤悅府銷售中心的工作人員說，“現在等著買華潤房子的客戶還很多，內部員工沒買房的都有點著急了，如果有個別一兩套客戶貸不到款而退定的，內部可能就消化掉了。”
記者走訪貴陽多個新盤了解到，交房都要等到2020年前后，現房供應不足是市場現狀。“購買新建商品住房3年內限制轉讓”也被認為較為溫和，對貴陽房地產市場影響不大。貴州極速智迅商務信息咨詢有限公司的數據顯示，貴陽各區的住宅庫存消化周期都在一年內，短的只有4個月，南明區、云巖區和觀山湖區的辦公和商業去化周期較大。
貴陽買房容易還體現在“低首付”上，去年6月起，貴陽人從未辦理過住房公積金貸款或僅有一次商業性住房貸款的，第一套住房公積金貸款首付比例最低為20%。僅有一次住房公積金貸款且已結清的，首付比例最低為30%。
位于花溪區的貴陽恒大文化旅游城項目距離花溪大學城大門步行約10分鐘，5月1日開盤，8400多套房源，到5月底還剩1000來套，交房則要等到2020年底2021年初。
現場工作人員介紹，很多人看到恒大在央視投放的廣告慕名而來，包括上海、浙江、河南的客戶。一梯兩戶帶精裝，高層單價11000元，洋房單價14000元。“省內人占了七成，他們喜歡買大戶型，外省投資客則更喜歡買80平方米兩房的戶型。”銷售說，“買房子的很多是棚改舊改的拆遷戶，他們手上有熱錢。”
恒大文化旅游城項目現場，銷售中心后的土地將用于建設童世界。
恒大文化旅游城項目現場
記者站在還沒修完的山路盡頭，可以看到恒大文化旅游城已經有一些住宅樓蓋了幾層。遠處，去年已經交房的碧桂園花溪一號樓盤，掛著紅綢為新項目碧桂園印象花溪做著宣傳。
印象花溪在花溪區政府附近，從恒大文化旅游城開車過去約10分鐘，沿途有不少碧桂園的銷售舉著宣傳單在路邊攬客。
印象花溪的銷售中心和樣板房都尚未建好，工地還是平地。工作人員介紹說，項目占地總面積800畝，共7000多套房源，兩梯四戶，房型有105平方米、125平方米、142平方米等。6月中旬首批銷售1000套左右，目前已經有1700多個號認籌，預計開盤價10000元/平方米以上，“開盤就是最便宜的時候了，越往后價格總是越貴的。地鐵通車前后，房價肯定還要漲一波的。”他說，“碧桂園蓋房子很快的，大概2019年底就能交房了。”
印象花溪項目現場
目前，棚改舊改正成為貴陽城市發展的方式之一。在規劃上，為改善市區擁擠現狀，人民大道及花冠路的建設，增加了貴陽市縱向道路，也帶動了沿線棚戶區改造。貴陽政府工作報告表示，要強力推進棚戶區城中村改造。高標準、高速度、高效率、高質量推進人民大道沿線、花冠路沿線以及三馬片區、鹽務街片區、六廣門片區等棚戶區城中村改造，實施棚戶區城中村改造5.8萬套、950萬平方米，惠及20.3萬人。其中花冠路南段道路工程項目用地位置位于就位于花溪區（含經開片區）付官村、把火村、清溪路、田園路等，南段道路工程長6525.381米。
貴陽政府工作報告顯示，2017年，貴陽完成棚戶區城中村改造3.5萬戶、420萬平方米，改造提升老舊小區院落200個，整治背街小巷215條。貴陽市政府印發的《貴陽市加快城市“三變”改革推進棚戶區城中村改造實施方案（試行）》則提出，到2020年，力爭基本完成2231萬平方米棚戶區城中村改造。
諸葛找房數據研究院的分析師鄧迪認為，棚戶區改造過程中，會使得大量資金充足的客戶流入房地產市場，且這部分人群的購買力較強，需求也較為強烈，更多的客群關注剛需或偏改善類產品。放在全省來看，在整個城市化的持續發展過程中，也會使更多的具有優質資源的人口涌進省會城市。總的來說，這兩部分群體對貴陽的房地產市場都偏利好，一方面及時補充整個市場的購房基數，且給房地產帶來充足的資金補給，保證房地產市場的持續發展，另外一方面，也帶來了更多具有優質資源的人群，保證城市長期健康穩定的發展。
嚴躍進對此也有同感，他說，貴陽是本輪樓市中成長性較好的城市，除了傳統住宅地產發力以外，文旅養老等產業也在加快發展。隨著新型城鎮化節奏的加快，這部分棚改舊改人群在貴州樓市的地位持續上升，未來導入的購房需求會快速擴大。短期看，貴陽不會出臺過多的嚴厲政策，畢竟過去幾年，貴陽市場比較平靜。嚴躍進預計，貴陽未來在供地等方面會有較大的動作。
“大房企品牌溢價帶動房價上漲”
貴州極速智迅發布的貴陽房地產年報分析稱，早些年貴陽公開拍賣土地極少，多為開發商與政府溝通協議拿地，競爭程度較弱、整體溢價水平不高。2016年以來貴陽土地市場回暖，區位好、周邊市政配套設施成熟的住宅地塊受到市場追捧，外地房企紛紛涌入搶奪土地資源，造成成交價、溢價率均較高，公開市場競爭激烈。
而隨著貴陽城市地位的提升，以及一二線城市調控和全國性企業擴張周轉的需要，三重因素疊加，2017年，全國性企業加大了對貴陽的投資力度和拿地的力度。然而地方政府土地收儲進展緩慢，土地供應不足，造成市場中一地難求的局面。同時，5月25日發布的《2018中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2017年房地產行業進一步洗牌重整，資源持續向龍頭靠攏，行業集中度繼續提升。中國房地產協會會長胡志剛在接受中國新聞周刊采訪時直言，融資難，回資慢，中小房企已經走向末路了。多重因素造就了貴陽收并購市場的火熱景象。
強調高周轉的房企碧桂園在貴陽房地產市場非常搶眼。碧桂園中鐵·天麓1號、亨特碧桂園·云澗溪山、恒豐碧桂園·貴陽中心等項目，從項目名稱就能看出是碧桂園收并購的項目。其他如碧桂園·星作是碧桂園與貴陽浙江商城開發有限公司合作，碧桂園?西南上城是碧桂園與貴陽西南國際商貿城有限公司的合作項目，廣告語寫著“你遲早是碧桂園的人”的印象花溪則是碧桂園收購自貴州恒方房地產開發公司（金元地產）的項目。
去年已經交房的碧桂園花溪一號樓盤，掛著紅綢為新項目碧桂園印象花溪做著宣傳。
位于貴陽一環內的星作和貴陽中心項目坐公交車只相隔兩站路。銷售小李說，去年底星作的均價是12700元/平方米，不算別墅和豪宅項目，是當時貴陽住宅里最貴的。1200多套住宅房源，現在只剩下100多套（含沒開盤的部分），戶型只有116平方米的三房兩廳兩衛，“你看到的家具廣場和周圍的老公房都是要拆掉的。自從恒大文旅城毛坯房都賣到11000元/平方米之后，把貴陽的房價都拉起來了，去年底我們已經來不及漲價了。6月初的加推，可能單價要上15000元。”6月4日，星作推了33套房源，均價14800元/平方米，至6月5日，賣出28套。“現在只剩60多套了，過10天左右會再推一些，價格也可能會小幅上漲”。銷售說。
碧桂園?星作項目已經施工，銷售介紹，遠處的老舊公房都在南明區舊改范圍之內。
而貴陽中心這個豪宅項目則給了貴陽房價新的想象空間——報價26000元/平方米。宣傳中有45套房子可以汽車入戶，公寓樓的頂層有無邊際泳池，1號樓頂上可停放直升機。
記者了解到，碧桂園項目的誠意金認籌是購買其金融產品“碧有信”，普通項目購買一兩萬元，貴陽中心則需購買10萬元，方有資格優先選房。
除了碧桂園，恒大、萬科、融創、富力等上市公司在貴陽市場也有不少收并購來的項目。“恒大、碧桂園和華潤先把觀山湖的房價拉了起來。”羅稷說，“然后融創也來了，大房企把觀山湖幾乎包圓了。”觀山湖的融創·九樾府是融創在去年收購自貴陽紅華房地產公司的項目。
諸葛找房數據研究院的首席分析師陳雷認為，貴陽樓市的上漲一部分原因是跟著全國的上漲趨勢，但同時貴陽也有自己上漲的因素。貴陽的大盤規模在全國都罕見，大盤對于現金流的要求較高，因此會快速推盤，很容易造成樓市火熱的局面。此外，貴陽本地品牌房企并不多，由于其發展較快，吸引了大量的品牌房企進駐貴陽，為了加快在貴陽的擴張速度，部分品牌房企選擇和當地房企進行合作，大房企的品牌溢價率較高，品牌定位較為高端，因此房價也較高，在一定程度上帶動了當地房價上漲。
誰在買房？互聯網新貴們的新家
80后袁媛（應采訪者要求此為化名）5月25日下班后，從南明區來觀山湖區購買北大資源項目的商住房，單價8000多元。
萬科理想城銷售中心沙盤，5000套房源，所剩無幾。
袁媛在當地一家國有大企業工作，手里存了一點錢，是想留給此前買的那套房子裝修用的。她的好友已經投資了好幾套房子，勸她先去買個房子投資，袁媛不無懊悔地說，以前觀山湖的房子3000多元都沒人來買，誰知道這兩年房價一直在漲，“看著購房現場人挺多，雖然不至于擁擠，但聽口音，很多地州市的人都來貴陽買房了。”
貴州省政府官網顯示，全省國土面積17.61萬平方公里，除貴陽外，轄六盤水、遵義、安順、畢節、銅仁6個地級市，黔東南、黔南、黔西南3個自治州， 1個國家級新區(貴安新區)，8個縣級市和78個縣(區、特區)，其中少數民族自治縣11個。2017年末全省常住人口3580萬，比上年末增加25萬人。
貴州在2015年底已經實現了縣縣通高速，對人民生活最直接的影響是到省會城市的時間至少縮短了一半。舉例來說，現在從貴陽開車去六盤水約3.5個小時，去銅仁4.8個小時，去遵義不到2個小時，而在過去則至少需要7個小時、10個小時、4個小時。至于貴陽周邊的縣市，很多1個小時就能到達。“坐高鐵就更快了。”袁媛說。
袁媛給記者看了她微信的聊天記錄，同事在外讀書并留在北京工作的同學，去年回貴陽休假時發現城市發展很快，空氣也好。趁著空當看了觀山湖區中鐵閱山湖的房子，覺得環境好，價格和北京比便宜太多，考慮到以后還是有可能要回貴陽的，抽支煙的功夫就決定買。“現在單價約13500元，一個房子100多萬元，在北京想都沒法想。”袁媛說，“不止在外的貴陽人回來買房，我家樓上的夫妻是江蘇人，他們研究生畢業后先在湖南工作，近兩年來到貴陽定居，從事旅游業。”袁媛現在居住的樓盤是萬科開發的，“去年底我家那個小區每平方米都漲到8000多元了，帶著旁邊那個小房開的盤也漲到6000多元，來看房的人覺得位置差不多，價格還便宜。”
袁媛爸爸是支援三線建設來到貴陽工作結婚生活的，貴陽氣候好，她在上海的奶奶前兩年挨著兒子家買了個電梯房，每年6月都到這里來避暑，“老人不喜歡開空調，這里夏天晚上開風扇還有些涼。”她說，“80多歲的老人，已經連續三年在夏天來貴陽了。”
根據上海易居房地產研究院的統計數據，與貴州省相鄰的湖南、廣西、云南、四川和重慶，2018年4月其省會城市長沙、南寧、昆明、成都的新房成交均價分別為9000元/平方米、南寧10750元/平方米、11502元/平方米、10684元/平方米，重慶市為10750元/平方米。而貴陽4月新房成交均價不到8000元/平方米。
價格洼地，又是避暑勝地，吸引了不少周邊省市的人，記者在多個樓盤的停車場都看到不少掛著川、渝、瓊、粵等地車牌的小轎車。
新規劃的觀山湖區一隅——“八匹馬”。
除了貴州本地人群和一部分投資客，隨著越來越多高科技公司的入駐貴陽，這部分公司員工也成為了新的買房主力軍。
要打造“花園城區”的觀山湖，2012年12月21日正式掛牌成立，總面積307平方公里，是貴陽現在的市級行政中心。每年的大數據博覽會都是在這里的會展中心舉辦。澎湃新聞記者從觀山湖區政府了解到，目前常住總人口達55余萬,引進大數據企業167家，各類金融及金融服務機構300家，引進貴陽西南國際商貿城、宜家、蘇寧、京東等一批知名商貿物流項目，依托吉利汽車整車產業化項目建設，積極引進入駐麥格納汽車零部件制造、湖北中航精機科技有限公司等上下游汽車配套企業22家。
值得一提的是，在貴陽5月11日出臺的樓市調控中，關于培育和發展租賃市場特別提到了“貴漂”“貴創”——全面保障城鎮居民和“貴漂”“貴創”群眾住有所居，確保來筑創業和務工人員公平共享貴陽創新型中心城市建設的發展成果。
事實上，貴州早已出臺《貴州省中長期人才發展規劃綱要(2010—2020年)》等人才頂層政策。與此同時,對“百千萬人才引進計劃”的“百人領軍人才”、“千人創新創業人才”,分別給予個人每年100萬元、50萬元的獎勵。省內各地開辟綠色通道，落實人才“綠卡”服務制度,為高層次人才提供“1+10”服務項目,幫助解決職稱評定、子女入學、配偶安置、醫療保障、科研服務、出入境和居留服務等方面的困難和問題。
根據貴州日報此前報道， 2016年，阿里巴巴發布的中國大學畢業生流入地排行榜中，貴州位居全國第7；2017年，騰訊發布中國城市年輕指數，貴州省會貴陽市位居全國第2。貴州逐漸成為大數據企業在中國創新創業的首選地。
