昨日，《武漢市關于開展培育和發展住房租賃試點工作的實施意見（征求意見稿）》完成意見征集（下稱《實施意見》），進入修改、完善和審議環節，將于近期公布。
《實施意見》征求意見稿提出，選擇武漢東湖新技術開發區、武漢經濟技術開發區為住房租賃試點區域，根據企業運營規模、資金實力、運營能力、信用等因素，選擇不少于5家國資企業、5家民營房地產開發企業、10家住房租賃企業，作為住房租賃規模化經營試點企業，爭取于今年底之前實現住房租賃項目落地，新增租賃住房7000間，面積不少于30萬平方米。
本輪試點工作由住建部等國家九部委共同發文推動，因7月17日廣州租房新政16條中的“租購同權”條款而備受關注。不少網絡媒體將這一條款解讀為“租購同權可讀名校”。
多位武漢資深房地產人士均表示，網上這些說法失之偏頗，有博取眼球之嫌。
“租購同權可讀名校”系誤讀
7月17日，廣州市政府印發《加快發展住房租賃市場工作方案》，提出16條措施，全力推進住房租賃市場發展。
記者查詢原文發現，引發熱議的條款完整表述如下：“賦予符合條件的承租子女享有就近入學等公共服務權益，保障租購同權。兩類人租房有機會入讀義務教育階段公辦學校。一類是有戶籍或政策性照顧借讀生，沒有自購房產；一類是符合市或區積分入學政策條件的，沒有戶籍的隨遷人員子女按照積分高低統籌安排入學。”
廣東一資深教育界人士指出，租購同權中的“權”，只是指符合條件的租戶子女可以擁有就讀公辦學校的資格，并不是擁有讀名校的資格。一直以來，廣州都有“具備正規租賃合同就有可能入讀公校”的規定，新政措施并無多大變化。
武漢情況與廣州類似。市教育部門相關人士表示，武漢已于多年前出臺《居住證服務與管理暫行辦法》，明確租房子女能夠就近入學享受義務教育，但條件是當學區生源不足時，符合條件的租戶子女才能就近入學。如果學區生源超額，武漢則實行戶口、房屋產權優先政策，即學齡兒童戶口、父母戶口和家庭住房三者一致者，由教育服務區的學校優先安排就近入學，“第二順位是有房無戶者，最后才是租戶子女。”
現實情況是，無論是廣州還是武漢，熱點公辦小學按戶口、房屋產權優先政策排序早已排滿，沒有“人戶合一”的學區房業主子女都難以實現就近入學，更遑論租戶子女。
專業人士指出，購房獲得的產權包括房屋的所有權、使用權和經營權，與租房獲得的使用權不可同日而語，“從法律上講，租購同權也有歧義。”
中國指數研究院（華中）市場研究總監李國政認為，網絡上不少自媒體將租購同權“可讀公校”混淆為“可讀名校”，“正是鑒于此，武漢在《實施意見》中回避了‘租購同權’這一說法，改用‘保障承租人享有公共服務政策’，這一表述更為準確明晰。”
新政旨在破解租房之痛
業內人士介紹，本輪租房新政的總體目標，是加快培育和發展住房租賃市場，構建起“購租并舉”的住房體系，實現城鎮居民住有所居的目標。
李國政分析說，所謂住有所居，是指人人都有房子住，但并非人人都買房。從長遠來看，“購租并舉”有利于減少市場對于住宅的需求量，從根本上穩定或降低房價，“但此過程絕非一朝一夕可以達成，現在就斷言房價下跌有些一廂情愿”。
究其原因，一方面購房仍是回報率最高、最穩定的投資方式之一，國人“買房才算安居”的社會觀念，難以短時間改變；另一方面，長期以來，我國租房市場以個人業主散租為主，交易不規范、不透明，“黑中介”、二房東、房租欺詐、膠囊房等現象大量存在，拉低了租房的幸福感。
在此背景下，武漢《實施意見》明確提出，支持企業從事房屋租賃規模化經營業務，即讓房地產開發、經紀和租賃企業自建或包租一定數量的屋宇，進行改造裝修后統一面向市場出租，以收取穩定租金。這些屋宇往往被打造為集中式或分散式的長租公寓，通過統一化、專業化管理，形成規模化、集約化經營，避免散租市場的種種弊端，進而提升租房幸福感與含金量。
長租公寓需破解諸多瓶頸
多位房屋租賃企業負責人表示，作為新生事物，長租公寓在武漢及全國的發展都存在諸多瓶頸，“在工商注冊中，連房屋租賃服務這個類目都沒有。”而且，房屋租賃主要靠房租差價來獲取利潤，行業平均凈利潤僅在3%左右，投資回報率低。
最令人頭疼的是房源問題。據介紹，長租公寓一般需租下或建設整棟建筑進行改造裝修，自建周期太長，租賃卻很難找到合適的房源。因為很少有業主會持有一整棟居民樓的產權，一般都是閑置的企業、學校宿舍、寫字樓或工廠，“宿舍數量畢竟是少數，寫字樓、工廠又受限于土地性質、住房用途等政策限制，無法進行改造。”
業內人士介紹，武漢《實施意見》正是立足長租公寓發展痛點，從規范管理、增加房源、利稅優惠等多方面給予支持。
——市場主體方面，鼓勵武漢地產開發投資集團有限公司等市屬國資企業從事住房租賃經營業務。李國政認為，這是因為房屋租賃難賺錢，所以需要國企發揮引領、帶動作用，承擔社會責任。
——稅收方面，在增值稅、企業所得稅和房產稅三大領域給予了優惠政策。如對企事業單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的征收稅率征收房產稅。
——融資貸款方面，協調國家政策性銀行和部分商業銀行安排一定貸款額度，對從事租賃住房建設和經營的房地產開發企業，提供長期貸款支持；落實推進房地產投資信托基金試點政策，鼓勵房地產開發企業和住房租賃企業發行房地產信托投資基金，吸引社會化投資，多渠道籌集資金。
——租賃房源方面，在符合城市規劃和有關規定的條件下，在不影響城市功能和城市整體風貌的前提下，允許通過規劃論證將賓館、酒店、寫字樓等商業用房改建為租賃住房。
一批知名企業加快進駐
武漢長租公寓年底將突破1萬間
記者走訪發現，近年來，武漢住房租賃市場自然生長，已出現芒果公寓、可遇公寓等一批本土住房租賃企業，還有“魔方”公寓等外來企業。此外，龍湖地產、萬科等全國知名地產開發商均在加速在漢布局。
據不完全統計，今年年底，武漢長租公寓總量將突破1萬間。
業內人士預測，未來3至5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元，到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達2.7億人。其中，武漢長租公寓市場容量將在千億級以上。
芒果公寓：盤活9棟宿舍入住5000人
7月28日，武漢經開區博學路的芒果公寓江大社區，剛住了3個月的租戶小趙來到前臺，一次性續簽了一年租約。
他說，在這里每月只需1000元，就能住上30多平方米的精裝單間，有獨衛、寬帶、空調、洗衣機和家具，一樓還有咖啡廳和健身房，“關鍵是沒有房東隨意漲價，沒有‘黑中介’坑蒙拐騙，省心省力。”
芒果公寓由武漢本土房地產經紀企業——世紀宏圖不動產公司開發，目前在沌口已擁有3個網點。其中，江大社區由江漢大學裝置的9棟6層學生宿舍樓改造而來，有近1000個房間，入住率95%以上，聚集了約5000年輕人。
2015年，芒果公寓整體承租后對宿舍樓進行翻修改造。記者看到，這些房間面積在30到60平方米不等，被改造為單人間、雙人間、4人間、6人間和8人間后對外出租。房間里裝修考究，各式電器、家具配置齊全，可拎包入住。月租金從900元到1500元不等，最便宜的一個床位僅需200多元，可滿足白領和藍領生活所需。
芒果公寓總經理童鑫介紹，相較于傳統的“個人房東散租+中介”的租賃模式，長租公寓信息透明，房間大小、樓層、價格、合約都有統一標準，企業靠規模化經營，更加重視商譽。而且，傳統房東一般只管收租，并不提供相關服務，長租公寓可提供專職管家、維修水電、打掃保潔、搬家訂餐等免費或有償服務，適合現代年輕人的生活居住方式。
龍湖地產：自主開發將建3000間公寓
據了解，當前長租公寓有兩種商業模式：一種是像芒果公寓這樣由租賃企業通過對閑置宿舍樓、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場；另一種則是房地產開發商自持物業從事租賃，如龍湖地產正在打造的長租公寓品牌“冠寓”。
武漢“冠寓”項目負責人李翱介紹，龍湖地產是全國最早將長租公寓作為核心業務全力打造的地產集團，目前正在全國16座一二線城市落地，預計到年底房源將突破1.5萬間。
在武漢，冠寓已簽約6個項目，今年年底將陸續建成，房屋總量超過3000間，“起步階段我們以整體租賃加改造為主，后期將轉向自己持有、開發的重資產路線。”
據介紹，冠寓主打產品月租金2000元左右，主要針對工作兩三年、小有積蓄的白領群體。除提供標準設施的單間外，每座“冠寓”還將打造300到400平方米的公共區域，包括健身房、水吧、桌游吧、自助KTV、咖啡水吧、洗衣烘干房等。
李翱說，相比于同類產品，“冠寓”的優勢在于企業自行開發，可依托龍湖集團的地產、商業和物業優勢，整合其在城市中的商業、住宅、辦公樓等相關資源，與長租公寓一起打造一個大型城市居住體，滿足各類人群不同的需求。
目前，成都和重慶兩地的冠寓已成功開業，入住率均超過95%，杭州冠寓開業一周入住率就超過80%，“足以說明市場對于長租公寓的認可。”
